하천 부지의 소유권과 토지 매매 시 면적 불일치 문제

오늘은 하천 부지의 소유권과 토지 매매 시 실제 면적이 등기부상 면적보다 큰 경우 발생하는 법적 문제에 대해 살펴보겠습니다. 최근 대법원 판결을 통해 이와 관련된 중요한 법리가 다시 한번 확인되었는데요, 일반인도 이해하기 쉽게 설명해 드리겠습니다.

1. 하천 부지는 누구 땅일까?

자연적으로 생겨난 하천은 보통 국가 소유라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 단순히 물이 흐르는 곳이라고 해서 모두 국가 소유의 땅(행정재산)은 아닙니다. 국가 소유가 되려면 법적인 절차를 거쳐야 합니다.

과거 조선하천령부터 현재 하천법까지, 법은 하천의 '구간'과 '구역'을 정해 관리하도록 규정하고 있습니다. 즉, 어디서부터 어디까지가 하천이고, 하천의 폭은 어디까지인지를 정부가 정해야 한다는 것입니다. 이렇게 지정된 하천과 그 주변 땅은 공공의 목적을 위해 사용되는 행정재산이 됩니다. (관련 법률: 하천법 제2조 제1항 제2호, 국유재산법 제4조 제2항, 국유재산법시행령 제2조 제1항)

만약 하천처럼 보이는 곳이라도 이런 지정 절차를 거치지 않았다면, 국가 소유의 행정재산이 아니라 일반 국유지(잡종재산)로 볼 수 있습니다. 이 경우 개인이 해당 토지를 일정 기간 점유하면 소유권을 취득하는 시효취득도 가능해집니다. (관련 판례: 대법원 1996. 12. 20. 선고 96다34559 판결 등)

2. 등기부보다 땅이 넓다면?

땅을 살 때 등기부에 적힌 면적보다 실제 면적이 훨씬 넓은 경우가 있습니다. 이런 경우 넓은 땅을 다 가질 수 있을까요? 대법원은 일반적으로 그렇지 않다고 판단합니다.

사람들은 땅을 사기 전에 등기부등본이나 지적도 등을 통해 면적을 확인합니다. 따라서 실제 면적이 등기부상 면적보다 훨씬 크다면, 매수인도 그 사실을 알고 있었을 가능성이 높다고 봅니다. 이런 경우, 특별히 매도인이 추가 면적에 대한 소유권까지 이전하기로 약속하지 않았다면, 매매계약은 등기부에 적힌 면적만큼의 땅과 그보다 넓은 땅에 대한 '점용권'만 거래한 것으로 해석합니다. (관련 법률: 민법 제197조 제1항, 제245조 제1항, 제563조)

즉, 등기는 원래 면적만큼만 나오고, 추가 면적은 사용할 권리만 갖게 되는 것입니다. 따라서 이 추가 면적에 대한 점유는 '타주점유'가 됩니다. 타주점유란, 소유 의사 없이 남의 땅을 점유하는 것을 의미하며, 시효취득을 통해 소유권을 얻을 수 없습니다. (관련 판례: 대법원 1997. 1. 24. 선고 96다41335 판결, 대법원 1998. 11. 10. 선고 98다32878 판결 등)

토지 거래는 복잡한 법적 문제가 얽혀있으므로 전문가의 도움을 받아 신중하게 진행하는 것이 중요합니다. 특히 하천 부지나 면적 불일치 문제가 있는 경우 더욱 주의를 기울여야 합니다.