학교법인 땅, 마음대로 내 땅이라고 우길 수 있을까?

20년 넘게 땅을 점유하면 내 땅이 된다는 '취득시효'라는 제도가 있습니다. 그런데 단순히 오랫동안 점유했다고 해서 무조건 내 땅이 되는 건 아닙니다. "소유할 의사"를 가지고 점유했어야 하죠. 이를 자주점유라고 합니다.

그런데 소유할 의사가 있었는지 어떻게 증명할까요? 다행히 법에서는 점유하고 있는 사람은 일단 자주점유한 것으로 추정합니다 (민법 제197조 제1항). 즉, 땅 주인이 "저 사람은 소유할 의사 없이 점유한 거야!"라고 반대로 입증해야 하는 것이죠.

그렇다면 어떤 경우에 자주점유 추정이 뒤집힐까요?

1. 단순히 자주점유의 근거를 대지 못했다고 해서 자주점유 추정이 뒤집히는 것은 아닙니다. 예를 들어 "나는 이 땅을 샀다"라고 주장했지만 매매계약서가 없어서 입증에 실패했다고 해서, 바로 자주점유가 아니라고 단정 지을 수는 없다는 뜻입니다 (대법원 1983. 7. 12. 선고 82다708, 709 전원합의체 판결 등).

2. 다만, 객관적인 상황을 봤을 때 소유할 의사가 없었다고 판단되면 자주점유 추정은 뒤집힐 수 있습니다. 예를 들어 땅 주인의 허락을 받아 잠시 농사를 짓고 있었다는 등의 정황이 있다면 자주점유라고 보기 어렵겠죠 (대법원 1995. 11. 24. 선고 94다53341 판결 등).

특히 학교법인의 땅을 점유한 경우 주의해야 합니다. 학교법인의 땅은 마음대로 처분할 수 없고 주무관청의 허가를 받아야 하죠. 따라서 허가 없이 점유하고 있는 사람은 "처분할 수 없다는 사실을 알면서 점유하고 있는 것"이기 때문에 소유할 의사가 없다고 판단될 수 있습니다 (대법원 1992. 5. 8. 선고 91다37751 판결 등).

실제로 이와 관련된 판례가 있습니다. 한 여성이 학교법인 땅을 오랫동안 점유하고 있었는데, 그 땅의 원래 주인이 학교법인 설립자이자 자신의 남편과 이종사촌 관계였습니다. 게다가 해당 여성은 땅에 대한 권리 취득 절차도 밟지 않았고, 대가도 지급하지 않았습니다. 결국 법원은 여러 정황을 고려했을 때, 해당 여성은 처분 허가 없이는 땅을 소유할 수 없다는 사실을 알고 있었다고 판단하고 자주점유 추정을 뒤집었습니다. 즉, 20년 넘게 점유했어도 해당 토지를 소유할 수 없다는 것이죠 (대법원 1996. 3. 22. 선고 95다53768 판결).

결론적으로, 단순히 오랫동안 땅을 점유했다고 해서 무조건 내 땅이 되는 것은 아닙니다. 특히 학교법인 땅처럼 법적 제약이 있는 경우에는 더욱 신중해야 하겠습니다. 자주점유 여부는 여러 객관적인 사정을 종합하여 판단하기 때문에 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.