공공사업 시행자의 토지 협의취득과 위탁 가능성에 대한 고찰

안녕하세요, 오늘은 도시계획사업 시행자의 토지 협의취득과 관련된 법적 쟁점에 대해 살펴보겠습니다. 특히 공공용지의취득및손실보상에관한특례법(이하 '특례법')을 중심으로, 누가 협의취득을 할 수 있는지, 그리고 그 권한을 위탁할 수 있는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

1. 민간 도시계획사업 시행자의 토지 협의취득

특례법에 따라 토지를 협의취득하려면 매수인이 공공사업 시행자여야 합니다 (특례법 제2조 제3호, 제3조). 도시계획사업은 토지수용법 제3조 제8호에 따라 토지수용이 가능하므로 특례법상 '공공사업'에 해당합니다. 그러나 민간 사업자가 도시계획사업을 시행하려면 시장/군수의 허가와 고시가 필요합니다 (구 도시계획법 제30조 제2항, 제24조, 현행 제68조, 제59조). 따라서 민간 도시계획사업 시행자는 허가 및 고시 이후에야 특례법에 따른 협의취득 자격을 갖게 됩니다.

2. 협의취득 권한의 위탁 가능성

특례법에 따른 협의취득 권한을 시장/군수 등에게 위탁할 수 있을까요? 관광단지개발촉진법, 주택건설촉진법 등에는 토지 매수 업무 위탁에 관한 명시적 규정이 있습니다. 그러나 특례법은 이주대책용 토지 매수에 한해서만 위탁을 허용합니다 (특례법 제8조 제4항). 따라서 이주대책 이외의 경우, 특례법상 협의취득은 원칙적으로 시행자가 직접 해야 합니다. 특례법 제2조 제3호에서 사업시행자의 위임을 받은 자를 사업시행자에 포함한다는 규정은, 다른 법률에 위임 근거가 명시적으로 존재하는 경우에만 적용됩니다.

3. 협의취득의 효력 발생 요건

특례법상 협의취득은 형식적으로는 매매계약이지만, 실질적으로는 토지수용과 유사한 공법적 기능을 수행합니다 (헌법재판소 1994. 2. 24. 선고 92헌가15 등). 따라서 협의취득의 효력이 발생하려면 공용수용과 마찬가지로 ① 공익적 필요성, ② 법률적 근거, ③ 정당한 보상이라는 요건을 모두 충족해야 합니다 (특례법 제1조, 제2조 제2호, 제4호, 제3조, 제4조, 제5조).

4. 사례 분석: 지자체의 협의매수, 위탁인가 직접 시행인가?

이번 판례는 관광지개발사업과 중첩되는 도시계획사업에서 지자체가 토지를 협의매수한 사안입니다. 원심은 지자체가 민간 사업자로부터 위탁받아 협의매수를 진행했다고 판단했습니다. 하지만 대법원은 지자체가 스스로 도시계획사업 시행자로서 협의매수에 나섰을 가능성을 배제하지 않고, 원심의 판단에 심리미진 및 채증법칙 위반을 지적하며 파기환송했습니다 (민사소송법 제187조, 제393조).

이처럼 토지 협의취득은 관련 법령과 구체적인 사실관계에 대한 면밀한 검토가 필요한 복잡한 문제입니다. 오늘 살펴본 내용이 여러분의 이해에 도움이 되었기를 바랍니다.