호텔 임대인의 단전・단수, 정당한가요?

임대료를 내지 않는 임차인 때문에 골머리를 앓는 임대인 분들 많으시죠? 임대차 계약서에 "임차인이 차임을 연체하면 단전・단수 할 수 있다"는 특약이 있다면, 정말 마음대로 단전・단수를 해도 괜찮을까요? 오늘은 임대인의 단전・단수 조치가 정당한지에 대한 대법원 판례를 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

한 호텔 임대인이 임차 중인 유흥주점 업주들이 월세를 연체하자, 계약서에 있는 '2개월 이상 차임 연체 시 단전・단수' 조항을 근거로 주점의 전기와 수도를 끊었습니다. 이에 검사는 임대인을 업무방해죄로 기소했습니다.

쟁점

임대인이 계약서 조항을 근거로 단전・단수 조치를 했을 때, 업무방해죄가 성립하는지, 혹은 정당행위로 볼 수 있는지가 쟁점이었습니다. 특히 임대인이 자신의 행위가 위법하지 않다고 생각했다면, 이러한 법률의 착오를 인정할 수 있는지도 중요한 부분이었습니다.

대법원의 판단 (대법원 2006. 4. 27. 선고 2005도8074 판결 참조)

대법원은 임대인의 단전・단수 조치가 형법 제20조의 정당행위에 해당하는지 여부를 다음과 같은 기준으로 판단했습니다.

• 약정 기간 만료 여부: 약정 기간이 만료되었는지 여부가 중요합니다. 만료되었다면 정당행위로 볼 여지가 더 큽니다.
• 임대차보증금 잔액: 임대차보증금이 남아있는지, 얼마나 남아있는지도 고려해야 합니다. 보증금이 상당액 남아있다면 임차인의 권리를 과도하게 침해하는 것으로 볼 수 있습니다.
• 계약해지 의사표시 및 경고: 단전・단수 조치 이전에 계약해지 의사를 명확히 밝히고 단전・단수를 예고했는지도 중요한 판단 기준입니다.

이 사건에서는 두 개의 유흥주점에 대한 단전・단수 조치가 있었습니다.

• '아방궁' 유흥주점: 약정 기간이 만료되었고, 보증금도 차임 연체 등으로 모두 소진된 상태였습니다. 또한, 임대인은 미리 단전・단수 조치를 예고했습니다. 따라서 대법원은 이 경우 단전・단수 조치가 정당행위에 해당한다고 보았습니다.
• '카멜롯의 전설' 유흥주점: 약정 기간이 아직 남아있었고, 보증금도 상당액 남아있는 상태였습니다. 단전・단수 전에 계약해지 의사표시와 경고는 있었지만, 대법원은 이 경우 단전・단수 조치가 정당행위로 볼 수 없다고 판단했습니다. 임차인의 권리를 과도하게 침해한 것으로 보았기 때문입니다. 또한, 임대인이 자신의 행위가 적법하다고 오인한 것에 정당한 이유가 있다고 볼 수도 없다고 판시했습니다. (형법 제16조 관련)

결론

임대차 계약서에 단전・단수 조항이 있다고 해서 임의로 단전・단수를 하는 것은 위험할 수 있습니다. 약정 기간 만료 여부, 보증금 잔액, 계약해지 의사표시 여부 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단해야 합니다. 자칫하면 업무방해죄로 처벌받을 수 있다는 점을 명심해야 합니다. (형법 제314조 참조)