2기 연체하면 쫓겨날 수 있다?! 상가 임대차, 차임 연체와 계약 해지에 대한 오해와 진실!

상가 임대차 계약, 특히 차임 연체와 관련된 문제는 임대인과 임차인 모두에게 민감한 사안입니다. "2기 연체하면 쫓겨난다"라는 말을 들어보셨을 텐데요. 과연 사실일까요? 오늘은 상가 임대차 계약에서 차임 연체와 계약 해지에 대한 오해와 진실을 파헤쳐 보겠습니다.

많은 분들이 **"임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"**는 민법 제640조를 알고 계실 겁니다. 그런데 상가 임대차의 경우, 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호에서는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 경우에야 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있다고 명시하고 있습니다. 그렇다면 2기 연체 시 해지한다는 특약을 맺었더라도, 3기가 될 때까지는 쫓겨나지 않을 수 있는 걸까요?

정답은 "아니오"입니다. 상가 임대차 계약에도 민법 제640조가 적용될 수 있다는 것이 대법원의 입장입니다 (대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결).

핵심은 상가건물임대차보호법이 민법의 특례라는 점입니다. 즉, 상가 임대차에 관해서는 상가건물임대차보호법이 우선 적용되지만, 상가건물임대차보호법이 규정하지 않은 부분에 대해서는 민법이 적용됩니다.

상가건물임대차보호법 제10조 제1항은 계약 갱신 요구에 대한 내용입니다. 즉, 임차인이 계약 갱신을 요구했을 때 임대인이 거절할 수 있는 사유 중 하나로 3기 연체를 명시한 것입니다. 이는 임차인의 계약갱신요구권을 보호하기 위한 것이지, 임대인의 계약 해지권 자체를 제한하는 것은 아닙니다.

민법 제640조는 임대인의 계약 해지권을 명시적으로 규정하고 있습니다. 이 조항은 상가건물임대차보호법과 별개로 적용될 수 있습니다. 따라서 임대차계약서에 민법 제640조와 동일한 내용의 특약이 있다면, 임차인이 2기의 차임액을 연체했을 때 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이러한 특약이 상가건물임대차보호법 제15조(임차인에게 불리한 약정의 효력)에 위반된다고 볼 수도 없습니다.

결론적으로, 상가 임대차에서 2기 연체 시 계약 해지 특약이 있다면, 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 상가건물임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위한 법이지만, 모든 상황에서 임차인을 보호하는 것은 아니라는 점을 기억해야 합니다. 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하고 차임 연체를 하지 않도록 주의하는 것이 중요합니다.