회사 돈 빌려서 건물 임대하면 세금 폭탄? 핵심은 '건물별 판단'!

회사를 운영하다 보면 자금이 필요해서 돈을 빌리는 경우가 많죠? 그런데 빌린 돈으로 임대 사업을 할 때 세금 계산을 잘못하면 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 오늘은 '임대 전용 부동산'과 관련된 법인세 문제에 대해 자세히 알아보겠습니다.

과도한 차입은 위험!

회사가 돈을 많이 빌려서 부동산 투기에 나서거나, 생산성 없는 사업에 투자하는 것을 막기 위해 법인세법에서는 '손금불산입' 제도를 운영하고 있습니다. 손금불산입이란, 비용으로 인정해주지 않는다는 뜻입니다. 쉽게 말해, 회사가 빌린 돈의 이자를 비용으로 처리해서 세금을 줄이려고 해도, 일정 부분은 비용으로 인정해주지 않아 세금을 더 내야 할 수도 있다는 것입니다. (구 법인세법 제18조의3 제2항 제3호, 현행 제27조 제1호 참조)

'임대 전용 부동산'이 뭐길래?

그렇다면 어떤 경우에 이자 비용을 인정받지 못할까요? 바로 '임대 전용 부동산'을 보유하고 있을 때입니다. 쉽게 말해, 빌린 돈으로 건물을 사서 임대 사업만 하는 경우죠. 좀 더 자세히 설명하면,

• 회사가 빌린 돈이 자기자본의 2배를 넘고,
• 그 돈으로 산 부동산을 임대 사업에만 사용하는 경우,

빌린 돈의 이자 중 일부를 비용으로 인정해주지 않습니다. (구 법인세법시행령 제43조의2 제5항, 제11항 및 구 법인세법시행규칙 제18조 제21항 제8호 참조)

여기서 중요한 점은, 건물의 전부를 임대해야만 '임대 전용 부동산'으로 보는 것은 아니라는 점입니다. 회사가 일부 공간을 직접 사용하더라도, 그 면적이 전체 연면적의 10%를 넘지 않으면 '임대 전용 부동산'으로 간주됩니다.

여러 동의 건물이라면? 건물별로 따져봐야!

만약 회사가 여러 동의 건물을 가지고 있다면 어떨까요? 이 경우, 각 건물을 개별적으로 판단해야 합니다. 등기부등본이나 건축물대장에 하나로 등록되어 있다고 하더라도, 각 건물이 독립적으로 사용될 수 있다면 '임대 전용 부동산' 여부를 건물별로 판단해야 한다는 대법원 판례가 있습니다. (대법원 1998. 8. 21. 선고 98두2539 판결 참조)

예를 들어, A, B, C 세 동의 건물이 하나의 등기부등본에 등록되어 있지만, 각 건물이 독립적인 출입구와 용도를 가지고 있다면, A 건물은 '임대 전용 부동산'에 해당하지만 B, C 건물은 해당하지 않을 수도 있습니다. 즉, A 건물에 대한 이자 비용만 손금불산입 대상이 될 수 있다는 것입니다.

다만, 예외도 있습니다. 여러 동의 건물이 서로 붙어있고, 같은 경계 안에서 하나의 건물처럼 통합적으로 사용되고 관리된다면 전체를 하나로 보고 판단할 수 있습니다.

결론

회사가 빌린 돈으로 임대 사업을 할 때는 '임대 전용 부동산' 관련 규정을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 여러 동의 건물을 보유한 경우, 건물별로 '임대 전용 부동산' 해당 여부를 판단해야 불필요한 세금 부담을 피할 수 있습니다. 전문가와 상담하여 정확한 세금 계산을 하는 것이 중요합니다.