회사가 세든 집, 집주인이 바뀌면 어떻게 될까요?

회사 사무실로 쓰려고 집을 빌렸는데, 갑자기 집주인이 바뀌었다면 어떻게 될까요? 개인이 세입자일 때와는 조금 다른 상황이 발생할 수 있습니다. 오늘은 회사가 주택을 임차한 경우, 집주인이 바뀌면 어떤 일이 생기는지 알아보겠습니다.

사례

A회사는 B씨 소유의 주택을 임차하여 사무실로 사용하고 있습니다. 그런데 어느 날 B씨가 이 주택을 C씨에게 팔았습니다. 이 경우 A회사는 새로운 집주인 C씨에게 임대차보증금을 돌려달라고 할 수 있을까요?

해설

일반적으로 주택을 빌린 세입자는 전입신고와 실제 거주를 통해 대항력을 갖추게 됩니다. 대항력이란 새로운 집주인에게도 기존 임대차계약의 효력을 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 즉, 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항)

하지만 회사(법인)는 주민등록을 할 수 없기 때문에 주택임대차보호법상의 대항력을 갖출 수 없습니다. (대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결)

따라서 A회사는 C씨에게 직접 보증금 반환을 요구할 수 없습니다. C씨는 A회사와 직접적인 계약 관계가 없기 때문입니다. 비록 B씨가 C씨에게 집을 팔았더라도, A회사와의 임대차계약은 B씨와의 사이에서만 유효합니다. (대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결)

결론

A회사는 새로운 집주인 C씨가 아닌, 기존 집주인 B씨에게 보증금 반환을 청구해야 합니다. B씨는 집을 팔았더라도 A회사에 대한 보증금 반환 의무에서 벗어날 수 없습니다. (단, B씨와 C씨 간에 특별한 약정이 있는 경우는 예외가 될 수 있습니다. 예를 들어, C씨가 B씨 대신 A회사에게 보증금을 반환하기로 약속한 경우 등. 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결 참조)

회사가 주택을 임차하는 경우에는 개인과 달리 주택임대차보호법의 보호를 받기 어렵다는 점을 꼭 기억하시고, 계약 전에 신중하게 검토하시기 바랍니다.