판례내용

【원고, 상고인】 【피고, 피상고인】 한국공인중개사협회 (소송대리인 변호사 김종환) 【원심판결】 서울중앙지법 2011. 2. 11. 선고 2010나31296 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 관하여 원심이 인용한 제1심판결 이유 및 그 채용 증거들을 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판시와 같은 이유로 이윤학이 알선한 매매의 대상물은 이 사건 주택이 아니라 이 사건 주택이 철거될 경우 일정한 요건하에 택지개발지구 내 이주자택지를 공급받을 지위인 이른바 ‘대토권’이라고 판단한 것은 정당하고, 거기에 이 사건 매매 대상물의 해석 또는 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라고 한다) 제3조의 중개대상물에 관한 법리오해 등의 잘못이 없다. 2. 상고이유 제2점에 관하여 법 제2조는 중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다고 규정하고, 법 제3조는 그 중개대상물로 1. 토지, 2. 건물 기타 토지의 정착물, 3. 기타 대통령령이 정하는 재산권 및 물건을 규정하고 있는바, 법 제3조에서 말하는 건물에는 기존의 건축물뿐만 아니라 장차 건축될 특정의 건물도 포함되므로 아파트의 특정 동·호수에 관하여 피분양자가 선정되거나 분양계약이 체결된 후 그에 관한 매매 등 거래를 중개하는 것은 건물의 중개에 해당하나, 아파트 추첨기일에 신청을 하여 당첨되면 아파트의 분양예정자로 선정될 수 있는 지위를 가리키는 입주권은 법 제3조에서 말하는 중개대상물에 해당하지 않는다( 대법원 1990. 2. 13. 선고 89도1885 판결, 대법원 1991. 4. 23. 선고 90도1287 판결 등 참조). 마찬가지 법리로 이 사건 대토권은 이 사건 주택이 철거될 경우 일정한 요건하에 택지개발지구 내에 이주자택지를 공급받을 지위에 불과하고 특정한 토지나 건물 기타 정착물 또는 법 시행령이 정하는 재산권 및 물건에 해당한다고 볼 수 없으므로 법 제3조에서 정한 중개대상물에 해당하지 않는다고 볼 것이다. 한편 법 제19조 제1항, 제2항은 중개업자가 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 하거나 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고, 제3항은 중개업자는 제1항 및 제2항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 보증보험 또는 제35조의2의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다고 규정하고 있는바, 법 제19조의 중개행위에 해당하는지 여부는 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 중개대상물에 관한 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정할 수 있는지 여부에 의하여 결정하여야 할 것이나, 이 사건 대토권이 법이 규율하는 중개대상물에서 제외되는 이상 이 사건 대토권의 매매 등을 알선한 행위가 법 제19조 제1항, 제2항, 제35조의2의 규정에 따라 공제사업자를 상대로 중개업자의 손해배상책임을 물을 수 있는 중개행위에 해당한다고 할 수 없다. 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 구 부동산중개업법의 중개행위 등에 관한 법리오해의 잘못이 없다. 3. 결론 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이홍훈(재판장) 김능환 민일영(주심) 이인복