10년 넘은 매매예약, 소유권 주장할 수 있을까? - 가등기와 제척기간의 함정

부동산 거래, 특히 가등기가 걸린 부동산을 매매할 때는 더욱 신중해야 합니다. 오늘 소개할 사례는 매매예약완결권의 제척기간 때문에 발생한 분쟁입니다. 흔히 볼 수 있는 상황은 아니지만, 가등기가 설정된 부동산을 거래할 때 알아두면 도움이 될 것입니다.

사건의 개요

원고는 2006년에 ㈜리치스카이와 건물 일부 지분에 대한 매매예약을 하고 가등기를 설정했습니다. 그리고 10년 후인 2016년에 가등기에 기한 소유권이전등기를 청구하는 소송을 제기했고, 승소 확정 후 소유권을 취득했습니다. 그런데 그 사이에 피고가 ㈜리치스카이로부터 해당 건물을 임차하고 사업자등록을 마쳐 임차권의 대항력을 갖추게 되었습니다. 원고는 자신의 소유권을 주장했지만, 피고는 원고의 매매예약완결권이 이미 제척기간이 지나 소멸했으므로 자신의 임차권이 유효하다고 맞섰습니다.

법원의 판단

대법원은 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 핵심 쟁점은 원고의 매매예약완결권이 제척기간 내에 행사되었는지 여부였습니다.

• 매매예약완결권이란?: 매매예약을 한 사람이 상대방에게 매매계약을 완결하도록 요구할 수 있는 권리입니다. (민법 제564조) 일종의 형성권으로, 예약완결권 행사 의사표시가 상대방에게 도달해야 효력이 발생합니다.

• 제척기간: 권리 행사 가능 기간. 매매예약완결권의 제척기간은 당사자 약정이 없으면 10년입니다. (민법 제564조) 이 기간이 지나면 권리 자체가 소멸합니다. 법원은 제척기간 도과 여부를 직권으로 조사해야 합니다.

• 재판상 행사: 소송을 통해 예약완결권을 행사하는 경우, 소장 부본이 상대방에게 제척기간 내에 송달되어야 합니다. 원고는 제척기간 만료 직전에 소송을 제기했지만, 소장 부본이 상대방에게 송달된 것은 제척기간 만료 후였습니다. 따라서 예약완결권을 적법하게 행사하지 못한 것입니다. (대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다27301, 27318 판결)

• 증명책임: 법률상 추정이 있는 경우를 제외하고, 요건사실에 대한 증명책임은 그 사실을 주장하는 당사자에게 있습니다. (민사소송법 제288조, 대법원 2013. 5. 16. 선고 2012다202819 전원합의체 판결) 원심은 피고에게 제척기간에 대한 증명책임을 부담시켰지만, 대법원은 이를 잘못된 판단으로 보았습니다.

결론

결국 대법원은 원고의 예약완결권이 제척기간 도과로 소멸했고, 따라서 가등기의 효력도 소멸했다고 판결했습니다. 가등기가 설정되어 있다고 해서 무조건 안심할 수는 없습니다. 제척기간과 같은 법률적 함정에 빠지지 않도록 주의해야 합니다. 특히 오랜 시간이 지난 가등기는 더욱 신중하게 접근해야 할 것입니다.

참고 조문 및 판례

• 민법 제564조 (매매의 예약)
• 민사소송법 제134조 (소의 제기)
• 민사소송법 제288조 (증명책임의 분배)
• 대법원 2000. 10. 13. 선고 99다18725 판결
• 대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다27301, 27318 판결
• 대법원 2013. 5. 16. 선고 2012다202819 전원합의체 판결