매매예약 완결권, 언제까지 행사할 수 있을까?

부동산 거래, 특히 토지 거래를 할 때 '매매예약'이라는 말을 들어보셨을 겁니다. 매매예약은 장래 특정 시점에 매매계약을 체결하기로 미리 약속하는 것을 말하는데요. 이때 예약한 사람이 실제로 매매계약을 성립시킬 수 있는 권리를 매매예약 완결권이라고 합니다. 그런데 이 권리, 아무 때나 쓸 수 있는 건 아닙니다. 오늘은 매매예약 완결권의 행사 기간에 대해 알아보겠습니다.

매매예약 완결권, 기간 제한이 있다!

매매예약 완결권은 일종의 '형성권'입니다. 형성권이란, 권리자가 의사표시만으로 일정한 법률 효과를 발생시키는 권리를 말하는데요. 매매예약 완결권을 행사하면 바로 매매계약이 성립하게 됩니다. 중요한 점은 이 권리에는 기간 제한이 있다는 것입니다.

• 기간 약정이 있는 경우: 매매예약 당시 완결권을 행사할 수 있는 기간을 정했다면 그 기간 안에 행사해야 합니다.
• 기간 약정이 없는 경우: 따로 기간을 정하지 않았다면, 예약이 성립한 날로부터 10년 안에 행사해야 합니다.

만약 이 기간을 넘기면 어떻게 될까요? 안타깝게도 매매예약 완결권은 소멸됩니다. 이를 제척기간의 경과라고 합니다. 제척기간이란 권리의 존속기간을 정해놓고, 그 기간이 지나면 권리 자체가 소멸하는 제도입니다. 즉, 10년이라는 기간이 지나면 더 이상 매매계약을 성립시킬 수 없다는 뜻입니다.

행사 시기를 미뤘더라도 10년 규칙은 변하지 않는다!

예약 당시 "2023년부터 매매예약 완결권을 행사할 수 있다"처럼 특정 시점 이후로 행사 시기를 미루는 약정을 하는 경우도 있습니다. 그렇다면 제척기간도 그 시점부터 10년이 되는 걸까요?

정답은 아닙니다. 대법원은 이런 경우에도 제척기간은 매매예약이 성립한 날로부터 10년이라고 판시했습니다. (대법원 1992.10.13. 선고 92다4666 판결, 1993.7.27. 선고 92다52795 판결 등) 즉, 행사 시기를 미뤘다고 해서 제척기간이 연장되는 것은 아닙니다. 제척기간은 법률관계를 조속히 확정시키기 위한 제도이기 때문입니다.

관련 법조문:

• 민법 제162조 (제척기간) 제척기간은 당사자의 유익을 위하여 정한 것이 아니면 이를 연장하지 못한다.
• 민법 제564조 (매매의 일방예약) 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.

결론적으로, 매매예약 완결권은 예약 성립일로부터 10년 이내에 행사해야 합니다. 행사 시기를 미루는 약정이 있더라도 이 원칙은 변하지 않습니다. 따라서 매매예약을 활용할 때는 제척기간을 꼭 염두에 두어야 합니다.