1가구 1주택 비과세, 다가구주택 신축하면 어떻게 될까?

내 집 하나 갖고 있는데, 낡아서 허물고 새로 다가구주택을 지으면 양도소득세를 안 낼 수 있을까요? 생각보다 복잡한 문제입니다. 오늘은 1세대 1주택 비과세 혜택을 받던 집을 허물고 다가구주택을 새로 지었을 때, 어떤 부분이 비과세되고 어떤 부분이 과세되는지 살펴보겠습니다.

기존 주택 헐고 다가구주택 신축, 1세대 1주택 비과세 적용은?

기존 주택을 헐고 그 자리에 새로운 건물을 지었을 때, 새 건물이 주택이 아니라면 1세대 1주택 비과세 대상에서 제외됩니다. 당연한 이야기죠. 그런데 새로 지은 건물이 주택이라도, 단순히 기존 주택의 보유기간과 거주기간을 합산한다고 해서 무조건 비과세가 되는 것은 아닙니다.

특히 새로 지은 주택이 겸용주택인 경우에는 더욱 주의해야 합니다. 겸용주택이란 주택과 주택 외의 부분(예: 상가, 사무실)이 함께 있는 주택을 말합니다. 이 경우, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 부분만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 단순히 기존 주택이 1세대 1주택 비과세 대상이었다는 이유만으로 새로 지은 겸용주택 전체가 비과세 대상이 되는 것은 아닙니다.

판례를 통해 자세히 알아보기

대법원은 이와 관련하여 다음과 같은 판결을 내린 바 있습니다 (대법원 1997. 8. 22. 선고 96누4596 판결). 1세대 1주택이었던 기존 주택을 헐고 그 자리에 다가구주택을 신축한 후, 그중 일부만 거주하고 나머지는 임대했다면, 이는 겸용주택에 해당합니다. 이 경우, 실제 거주한 부분에 해당하는 면적에 비례하는 토지만 비과세 대상이 되고, 나머지 임대 부분에 해당하는 면적에 비례하는 토지는 양도소득세 과세 대상이 됩니다.

핵심 정리

• 기존 주택 헐고 다가구주택 신축 시, 신축 건물이 주택이어야 1세대 1주택 비과세 검토 대상이 됩니다.
• 신축 주택이 겸용주택인 경우, 거주 부분에 해당하는 면적만큼만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
• 단순히 기존 주택의 보유기간과 거주기간을 신축 주택에 합산한다고 해서 자동으로 비과세되는 것은 아닙니다.

관련 법령

• 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제5조 제6호 (자)목 (현행 제89조 제3호 참조)
• 구 소득세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14467호로 전문 개정되기 전의 것) 제15조 제1항, 제3항, 제9항, 제11항 (현행 제154조 제1항, 제3항, 제7항, 제8항 참조)

다가구주택 신축과 관련된 양도소득세 문제는 복잡하므로, 전문가와 상담하여 정확한 세금 계산 및 절세 방안을 마련하는 것이 좋습니다.