1층 101호? 지하 101호도 있는데 내 전입신고는 유효할까?

세입자라면 누구나 걱정하는 것, 바로 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있을까 하는 문제입니다. 전세나 월세 계약을 하고 난 후, 주택임대차보호법에 따라 전입신고와 확정일자를 받아야 내 보증금을 보호받을 수 있는 대항력이 생긴다는 것은 다들 알고 계실 겁니다. 그런데 전입신고를 했는데도 불구하고 대항력을 인정받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다. 오늘은 그런 사례를 소개하고, 어떻게 해야 대항력을 잃지 않고 보증금을 지킬 수 있는지 알아보겠습니다.

사례 소개

김 씨는 새로 지은 다세대주택 1층 101호에 전세로 입주했습니다. 아직 건물의 등기가 완료되지 않은 상태였지만, 현관문에 101호라고 적혀있어 김 씨는 101호로 전입신고를 마쳤습니다. 시간이 흘러 건물 등기부가 만들어졌는데, 김 씨가 살고 있는 집은 '1층 101호'로 등재되었습니다. 그런데 이 건물 지하층에도 101호가 있었습니다! 지하 101호는 등기부에 '지하층 101호', 건물 현관문에는 'B01'로 표시되어 있었습니다. 나중에 집주인이 빚을 갚지 못해 경매에 넘어가는 상황이 발생했는데, 김 씨는 1층과 지하층을 구분하지 않고 '101호'로만 전입신고를 했기 때문에 대항력을 주장할 수 없다는 판결을 받았습니다. 김 씨는 억울했습니다. 분명히 1층 101호에 살고 있었고, 현관문에도 101호라고 적혀있었는데 왜 대항력을 인정받지 못하는 걸까요?

대법원의 판단

대법원은 김 씨의 손을 들어주었습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면 대항력을 갖추려면 주택의 인도와 주민등록이 필요합니다. 이때 주민등록은 다른 사람들이 임대차 계약이 있다는 것을 알 수 있도록 하는 공시 기능을 합니다. 따라서 전입신고가 유효한지 판단하려면, 일반적인 사회 통념상 그 전입신고를 통해 해당 건물에 임차인이 살고 있다는 것을 알 수 있는지 봐야 합니다.

김 씨의 경우, 집합건축물대장이 만들어지기 전에 현관문 표시대로 101호로 전입신고를 했고, 이후 만들어진 집합건축물대장에도 101호로 기재되었습니다. 등기부에만 '1층 101호'로 되어 있을 뿐입니다. 이런 상황이라면 일반적으로 김 씨가 1층 101호에 살고 있다는 것을 충분히 알 수 있습니다. 따라서 김 씨의 전입신고는 유효하고 대항력도 인정됩니다.

결론

이 판례를 통해 우리는 전입신고를 할 때, 단순히 호수만 확인하는 것이 아니라, 등기부등본, 집합건축물대장, 현관문 표시 등을 종합적으로 확인하고, 혹시라도 불일치하는 부분이 있다면 정확하게 기재하여 나중에 발생할 수 있는 문제를 예방해야 한다는 것을 알 수 있습니다.

관련 법조항 및 판례

• 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제삼자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이다.
• 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결 등