20년 이상 보유한 농지, 양도세 중과 피하려면? 양도 당시에도 농지여야!

예전에는 농지, 임야, 목장용지처럼 비사업용 토지를 팔 때 양도소득세를 더 많이 내야 하는 경우가 있었습니다. 하지만 일정 조건을 만족하면 이런 중과세를 피할 수 있는 예외 규정도 있었죠. 오늘은 이 예외 규정과 관련된 법원 판결을 소개해드리겠습니다.

핵심은 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상 보유한 농지, 임야, 목장용지를 2009년 12월 31일까지 팔면 양도세 중과를 피할 수 있다는 규정(구 소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제2호)입니다. 그런데 이 규정을 적용하려면 토지를 팔 당시에도 그 토지가 농지, 임야, 목장용지여야 한다는 것이 대법원의 판단입니다.

이번 사건에서 원고는 20년 넘게 농지로 사용하던 땅을 2009년 12월 31일 이전에 팔았습니다. 하지만 팔 당시에는 그 땅을 도로공사 자재 야적장으로 임대하고 있었죠. 원심 법원은 20년 이상 보유하고 기간 내에 팔았으니 중과세 예외를 적용해야 한다고 판결했지만, 대법원은 판단을 뒤집었습니다. 땅을 팔 당시에도 농지여야 중과세를 피할 수 있다는 것이죠. (구 소득세법 제104조의3 제1항, 제2항, 구 소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제2호)

대법원은 양도세 중과 여부를 판단할 때는 양도 당시를 기준으로 해야 한다는 기존 판례(대법원 1998. 11. 24. 선고 97누6216 판결)를 근거로 들었습니다. 즉, 20년 이상 보유했더라도 팔 당시 농지가 아니면 중과세 예외를 적용할 수 없다는 것입니다.

다만 대법원은 원고가 농지를 1년 정도만 임대했고, 형질 변경도 하지 않았으며, 다시 농지로 만들 계획도 있었던 점을 고려하면 양도 당시에도 농지로 볼 여지가 있다고 지적했습니다. 따라서 원심 법원에 이 부분을 다시 심리하도록 사건을 돌려보냈습니다.

이 판례를 통해 알 수 있는 것은, 20년 이상 보유한 농지라도 양도세 중과를 피하려면 양도 당시에도 농지로서의 성격을 유지하고 있어야 한다는 점입니다. 잠깐 다른 용도로 사용했다 하더라도 농지로서의 본질이 완전히 바뀌었다면 중과세를 피할 수 없다는 점을 명심해야 합니다.