2기 차임 연체! 나 혼자 계약 해지할 수 있을까? (공동임대의 경우)

룸메이트나 친구와 함께 집을 빌려 살다 보면 여러 가지 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 세입자가 월세를 연체하는 경우, 같이 계약한 임대인 중 한 명만 계약을 해지할 수 있을까요? 오늘은 공동임대로 집을 빌려준 경우, 임차인의 차임 연체 시 공동임대인 중 한 명만 계약을 해지할 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

사례

갑과 을은 함께 소유한 집을 병에게 임대했습니다. 그런데 병이 2기분의 월세를 내지 않자, 갑은 화가 나서 혼자 병에게 계약 해지를 통보했습니다. 이 경우, 갑의 해지 통보는 효력이 있을까요?

답변: 원칙적으로 효력이 없습니다.

민법 제547조 제1항은 "당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다"라고 규정하고 있습니다. 즉, 계약 당사자가 여러 명일 경우, 계약을 해지하려면 모든 당사자가 동의해야 합니다.

공동임대의 경우에도 마찬가지입니다. 여러 명이 공동임대인으로서 하나의 임대차계약을 체결한 경우, 특별한 약속(예: 공동임대인 중 1인이라도 해지할 수 있다는 특약)이 없다면 모든 공동임대인이 동의해야 계약을 해지할 수 있습니다.

대법원도 이와 같은 입장입니다 (대법원 2015. 10. 29. 선고 2012다5537 판결). 이 판례에서는 집의 일부가 다른 사람에게 팔려 공동임대인이 된 경우에도 마찬가지로 모든 공동임대인이 해지에 동의해야 한다고 판단했습니다.

따라서 위 사례에서 갑이 단독으로 병에게 한 해지 통보는 효력이 없으며, 을의 동의 없이는 계약을 해지할 수 없습니다. 계약은 특별한 사정이 없는 한 유효하게 존속합니다.

결론

공동임대의 경우, 임차인의 차임 연체 등으로 계약을 해지하려면 모든 공동임대인의 동의가 필요합니다. 섣불리 혼자서 계약 해지를 통보했다가는 오히려 법적인 문제가 발생할 수 있으니, 공동임대인들과 충분히 상의하고 함께 대응하는 것이 중요합니다.