상가 임차인, 월세 안 내는데… 나 혼자 쫓아낼 수 있을까? (공동임대인 상황)

상가 임대를 줬는데 임차인이 월세를 연체하고 있습니다. 속이 타들어 가는 심정, 누구보다 잘 압니다. 게다가 건물 일부를 매각해서 공동임대인까지 생긴 상황! 이럴 때 혼자서 계약을 해지할 수 있는지 궁금하시죠? 저와 함께 알아보겠습니다.

상황 설명

저는 상가 건물의 임대인입니다. 임차인은 사업자등록도 하고 확정일자도 받아 대항력까지 갖춘 상태입니다. 그런데 건물의 일부를 팔게 되어 A라는 새로운 공동임대인이 생겼습니다. 이런 상황에서 임차인이 월세를 계속 연체하고 있어 계약 해지를 하고 싶은데, A와 상의 없이 저 혼자서 계약을 해지할 수 있을까요?

안타깝지만 혼자서는 안 됩니다!

결론부터 말씀드리면, 원칙적으로 공동임대인 모두의 동의가 필요합니다.

민법 제547조 제1항은 “당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다”라고 규정하고 있습니다. 즉, 여러 명이 함께 임대인인 경우에는 모든 임대인이 동의해야 계약 해지가 가능하다는 뜻입니다.

이 규정은 처음부터 공동임대인이었던 경우뿐 아니라, 저처럼 건물 일부를 양도하여 공동임대인이 된 경우에도 똑같이 적용됩니다. 상가건물임대차보호법 제3조 제2항에 따르면, 임차인이 대항력을 갖춘 상태에서 건물 일부가 양도되면 양수인은 그 부분에 대해 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 즉, 저와 A는 모두 임대인으로서의 권리와 의무를 가지게 된 것이죠.

대법원도 이와 같은 입장입니다 (대법원 2015. 10. 29. 선고 2012다5537 판결). 이 판례에 따르면, 임대차 목적물의 일부가 양도되어 공동임대인이 된 경우에도 모든 공동임대인이 해지 의사를 밝혀야만 계약을 해지할 수 있습니다.

따라서, 저는 A와 함께 계약 해지 의사를 임차인에게 전달해야 합니다. 물론, 계약 당시에 공동임대인 중 한 명이라도 단독으로 계약을 해지할 수 있다는 특약을 넣었다면 이야기가 달라집니다. 하지만 일반적으로는 그런 특약을 넣는 경우가 드물기 때문에, 공동임대인 모두의 동의를 얻는 것이 중요합니다.

정리하자면, 임차인이 월세를 연체하더라도 공동임대인이 있는 상황에서는 혼자서 계약을 해지할 수 없습니다. 반드시 다른 공동임대인과 함께 해지 의사를 밝혀야 한다는 점, 꼭 기억하세요!