두 명의 집주인, 한 명의 세입자 - 계약 해지는 어떻게 할까요?

안녕하세요! 오늘은 조금 복잡한 임대차 문제에 대해 알아보겠습니다. 바로 두 명의 집주인이 있는 경우 계약 해지는 어떻게 해야 하는지에 대한 내용입니다. 실제 사례를 통해 쉽게 설명드릴게요.

상황: 저는 A라는 집주인과 A 소유의 101호와 102호에 대한 하나의 임대차계약을 맺고, 두 호실을 하나의 사업장으로 사용하며 영업을 하고 있었습니다. 그런데 102호가 경매로 B에게 넘어갔습니다. 제가 월세를 좀 늦게 내자, 새로운 주인 B는 저에게 월세 연체를 이유로 계약 해지 통지를 보냈습니다. B의 통지만으로 계약이 정말 해지되는 걸까요?

정답은 NO! 입니다. 왜 그럴까요?

법적으로는 공동임대인이 있는 경우, 계약 해지도 공동으로 해야 합니다. 쉽게 말해, 집주인이 여러 명이면 모든 집주인이 동의해야 계약을 해지할 수 있다는 것입니다.

민법 제547조 제1항에서는 "당사자의 일방 또는 쌍방이 여러 명인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다"라고 규정하고 있습니다. 이 법은 처음부터 집주인이 여러 명인 경우뿐 아니라, 저처럼 중간에 집의 일부가 다른 사람에게 넘어가 집주인이 두 명이 된 경우에도 똑같이 적용됩니다.

즉, 저의 경우 B는 102호의 새로운 주인이 되면서 A와 함께 공동임대인이 되었습니다. 따라서 B 혼자서 계약을 해지할 수는 없습니다. A와 B 두 사람 모두 동의해야만 전체 임대차계약을 해지할 수 있는 것이죠. (물론, 계약 당시에 "각자 해지할 수 있다"는 특약을 넣었다면 이야기가 달라집니다.)

대법원 2015. 10. 29. 선고 2012다5537 판결에서도 이와 같은 내용을 확인할 수 있습니다. 이 판례에서는 공동임대인 중 한 명이 단독으로 계약을 해지한 경우, 그 해지는 효력이 없다고 판단했습니다.

따라서 저의 경우, B가 단독으로 보낸 해지 통지는 효력이 없다고 볼 수 있습니다. A와 B 모두 동의하지 않은 해지 통지는 무효이기 때문입니다.

결론적으로, 공동임대인이 있는 경우 계약 해지는 모든 임대인의 동의가 필요하다는 점 꼭 기억하세요! 복잡한 임대차 문제, 잘 이해하고 대비하여 불이익을 당하지 않도록 주의하시기 바랍니다.