3년치 이자 다 내야 하나요? 저당권과 지연이자에 대한 오해와 진실!

돈을 빌려주고 못 받는 상황, 생각만 해도 속상하죠. 특히 부동산에 저당권까지 설정해 놨는데도 돈을 돌려받지 못한다면 더욱 답답할 겁니다. 그런데 빌려준 돈에 대한 이자, 특히 연체 이자까지 모두 받을 수 있을까요? 오늘은 저당권과 지연이자에 대한 흔한 오해를 풀어보겠습니다.

사례:

철수(甲)는 2010년 1월 1일 영희(乙)에게 500만 원을 빌려주고, 변제일을 2011년 1월 1일로 정했습니다. 돈을 떼일까 걱정된 철수는 영희 소유의 아파트(A 부동산)에 저당권을 설정했습니다. 그런데 영희는 2014년 1월 1일이 되어도 돈을 갚지 않았습니다. 결국 철수는 3년 치 연체이자를 포함한 금액을 청구하며 저당권을 실행하려고 했습니다. 이때 영희는 "민법 제360조에 따르면 1년 치 연체이자만 저당권으로 청구할 수 있다"며 2년 치 이자는 못 주겠다고 버텼습니다. 과연 영희의 주장은 맞을까요?

정답은 NO!

영희의 주장은 법률에 대한 오해에서 비롯된 것입니다. 민법 제360조는 다음과 같습니다.

민법 제360조(피담보채권의 범위) 저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보한다. 그러나 지연배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다.

핵심은 '제3자'에 대한 효력입니다. 이 조항은 저당권자가 다른 채권자(제3자)보다 우선적으로 변제받을 수 있는 범위를 제한하는 규정입니다. 즉, 돈을 빌려준 사람(저당권자)과 돈을 빌린 사람(채무자) 사이에서는 적용되지 않습니다.

대법원도 이와 같은 판단을 내렸습니다.

(대법원 1992. 5. 12. 선고 90다8855 판결) 저당권의 피담보채무의 범위에 관하여 민법 제360조가 지연배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다고 규정하고 있는 것은 저당권자의 제3자에 대한 관계에서의 제한이며 채무자나 저당권설정자가 저당권자에 대하여 대항할 수 있는 것이 아니다.

따라서 영희는 철수에게 3년 치 연체이자를 모두 지급해야 합니다. 저당권을 설정한 채무자는 저당권자에게 1년치 이자만 준다는 주장을 할 수 없습니다. 돈을 빌릴 때는 신중하게, 그리고 약속한 기일에 꼭 갚는 것이 중요하겠죠?