500만원 넘는 보증금, 소액임차인으로 보호받을 수 있을까?

전세나 월세로 살다가 집주인이 빚을 갚지 못해 집이 경매에 넘어가는 경우, 세입자는 보증금을 돌려받지 못할까 봐 걱정하게 됩니다. 다행히 우리나라에는 세입자를 보호하기 위한 제도가 있는데요, 바로 소액임차인의 우선변제권입니다. 소액임차인은 경매로 얻은 돈에서 다른 채권자보다 먼저 일정 금액을 돌려받을 수 있는 권리가 있습니다.

그런데 보증금이 소액임차인 기준보다 높다면 어떻게 될까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사건의 개요

은행(원고)은 집에 근저당권을 설정했습니다. 이후 집주인이 빚을 갚지 못하자 집이 경매에 넘어갔고, 세입자(피고)는 자신이 소액임차인이라며 보증금 중 일부를 우선적으로 받아야 한다고 주장했습니다. 피고의 보증금은 700만원이었고, 당시 서울 지역의 소액보증금 기준은 500만원이었습니다.

1심과 2심 법원은 피고의 보증금이 500만원을 넘더라도 500만원까지는 소액임차인으로 보호해야 한다고 판단했습니다. 즉, 피고는 500만원까지는 다른 채권자보다 먼저 배당받을 수 있다고 본 것입니다.

대법원의 판단

하지만 대법원의 생각은 달랐습니다. 대법원은 옛날 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호로 개정되기 전의 것) 제8조와 같은 법 시행령(1990.2.19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항은 소액보증금의 기준을 정한 것이지, 보호 범위를 정한 것은 아니라고 해석했습니다. 쉽게 말해, 서울에서 보증금이 500만원을 넘으면 아예 소액임차인으로 인정되지 않는다는 것입니다.

게다가 이 사건의 경우, 은행이 근저당권을 설정한 시점은 새로운 주택임대차보호법이 시행되기 전이었습니다. 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호) 부칙 제3항에 따르면, 법 시행 전에 담보물권을 설정한 경우에는 이전 법을 적용해야 합니다. 따라서 이 사건에서는 옛날 주택임대차보호법을 적용해야 하고, 피고는 700만원의 보증금 중 500만원에 대해서도 우선변제권을 주장할 수 없다는 것이 대법원의 결론입니다.

핵심 정리

• 옛날 주택임대차보호법에서는 보증금이 소액보증금 기준을 초과하면 소액임차인으로 인정되지 않습니다.
• 법 개정 전에 담보물권이 설정된 경우에는 옛날 법을 적용해야 합니다.

이처럼 소액임차인의 범위와 관련된 법 규정은 시대에 따라 변화해왔습니다. 전월세 계약을 할 때는 현재 법 규정을 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.