헐, 전세 2억짜리 집을 3천2백만 원에?! 이런 임차인도 보호받나요? 😱

세상에 이런 일이! 전세 시가 2억 원이 넘는 아파트를 단돈 3,200만 원에 전세 계약한 임차인이 있다고 합니다. 집주인이 대출을 못 갚아 경매에 넘어갔는데, 이 임차인이 저보다 먼저 보증금을 돌려받는다고 하네요. 억울합니다! 이런 경우에도 임차인이 보호받을 수 있는 건가요?

저는 집주인에게 돈을 빌려주고, 그 담보로 집에 3순위 저당권을 설정했습니다. 그런데 집주인이 은행 대출 이자를 연체해서 1순위 저당권자가 경매를 신청했어요. 그런데 3,200만 원에 전세 계약한 임차인이 저보다 먼저 배당을 받는다니… 뭔가 이상하지 않나요?

소액임차인의 최우선변제권, 악용될 수도 있다?

주택임대차보호법은 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위해 소액임차인의 최우선변제권을 인정하고 있습니다. 일정 금액 이하의 보증금을 가진 임차인은 경매 상황에서 다른 채권자보다 먼저 배당받을 수 있도록 하는 제도입니다. 하지만 이 제도가 악용될 소지도 있습니다.

임차인과 임대인이 미리 짜고, 임차인은 일부러 적은 보증금으로 계약하고, 임대인은 경매 시 임차인에게 먼저 배당금을 주는 방식으로 다른 채권자에게 피해를 줄 수도 있기 때문입니다.

법원은 어떻게 판단할까?

다행히 법원은 이러한 악용 가능성을 인지하고 있습니다. 단순히 보증금이 적다고 무조건 보호하는 것이 아니라, 계약 당시 상황을 종합적으로 고려하여 판단합니다.

• 서울서부지방법원 2017. 1. 10. 선고 2015가단214120 판결에서는, 임차인이 선순위 담보물권의 존재와 경매 가능성을 알면서도 고의로 소액의 보증금만 지급하고 임차한 경우, 최우선변제권을 인정하지 않을 수 있다고 판시했습니다.

제 경우처럼, 이미 집에 설정된 근저당권 채권액 합계가 집값을 훨씬 넘는 상황, 전세 시가보다 훨씬 낮은 금액으로 계약한 점 등을 근거로 임차인의 배당 배제를 주장할 수 있습니다.

핵심은 '선의'

결론적으로, 소액임차인이라고 해서 무조건 보호되는 것은 아닙니다. 법원은 임차인이 선의로 계약했는지, 다른 채권자에게 피해를 주려는 의도는 없었는지 등을 꼼꼼히 살펴봅니다. 저도 포기하지 않고 적극적으로 대응하여 제 권리를 찾아야겠습니다.