전세 보증금 올렸는데, 집에 가등기가 붙어있다면?! 😨 (인상분 대항력 문제)

전세 살면서 계약 갱신할 때 보증금 올려주는 경우, 종종 있으시죠? 그런데 만약 보증금을 올려준 후 집에 가등기가 붙어있는 걸 발견한다면? 생각만 해도 아찔합니다. 특히 인상된 보증금은 보호받을 수 있을지 걱정될 수밖에 없는데요. 오늘은 이런 상황에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례:

저는 4,000만원에 전세 계약을 하고 입주와 전입신고까지 마쳤습니다. 계약 갱신 시점에 보증금을 300만원 올려주기로 하고 4,300만원으로 계약을 갱신했습니다. 그런데 보증금 인상 약 한 달 전에 집에 다른 사람의 소유권이전청구권 가등기가 설정되어 있었다는 사실을 알게 되었습니다. 만약 가등기권자가 본등기를 한다면, 인상된 300만원에 대해서도 제 권리를 주장할 수 있을까요?

핵심 Point: 가등기 이후 인상된 보증금은 보호받기 어렵다!

안타깝게도 가등기 이후 인상된 보증금은 보호받기 어렵습니다. 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 법이지만, 가등기와 같은 다른 권리와 충돌하는 경우에는 복잡한 문제가 발생합니다.

법 조항 살펴보기:

• 주택임대차보호법 제3조 제1항: "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다." (이것이 바로 대항력!)
• 주택임대차보호법 제3조 제4항: "임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다." (집주인이 바뀌어도 임대차 계약은 유지!)

위 조항들을 보면 전입신고와 주택 인도를 마치면 대항력이 생겨 집주인이 바뀌어도 계약을 유지할 수 있습니다. 하지만 가등기는 이야기가 다릅니다.

대법원 판례:

대법원은 “주택임대차보호법의 적용을 받는 임대목적부동산에 관하여 제3자가 가등기를 하고, 그 가등기에 기하여 본등기가 마쳐진 경우에 있어서는 임대인과 임차인 사이에 그 가등기 후 그 보증금을 인상하기로 약정하였다고 하더라도, 그 인상분에 대하여는 그 등기권리자에게 대항하지 못한다.” (대법원 1986. 9. 9. 선고 86다카757 판결) 라고 판시했습니다.

즉, 가등기 이후에 보증금을 인상했다면, 인상된 금액에 대해서는 가등기권자에게 대항력을 주장할 수 없다는 것입니다.

결론:

위 사례에서 처럼 가등기 설정 이후에 보증금을 300만원 인상한 경우, 가등기권자가 본등기를 하면 인상된 300만원에 대해서는 대항력을 주장하기 어렵습니다. 하지만 가등기 설정 전에 지급했던 4,000만원에 대해서는 대항력을 유지할 수 있습니다.

전세 계약 갱신 시에는 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 가등기 설정 여부를 반드시 확인하는 것이 중요합니다. 혹시라도 가등기가 있다면 보증금 인상에 신중해야 하며, 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.