앗! 집주인 빚 때문에 집 뺏길 위기?! 세입자는 어떻게 해야 할까요?

내 집 마련의 꿈을 뒤로하고 전셋집이나 월셋집에 살고 있는 세입자 여러분, 혹시 집주인의 빚 때문에 내 보증금을 떼일까 봐 걱정되시나요? 오늘은 집주인이 빚 때문에 집이 넘어갈 위기에 처했을 때, 세입자는 어떻게 대처해야 하는지 알려드리겠습니다.

사례:

김세입자(丙)씨는 2011년 3월 1일 박집주인(甲)씨 소유의 아파트(A주택)에 입주하고 확정일자를 받았습니다. 그런데 알고 보니, 박집주인씨는 2011년 1월 1일 최돈(乙)씨에게 1억 원을 빌리면서 A주택에 가등기를 설정해 주었던 것입니다. 이제 최돈씨가 가등기담보권을 실행해서 집을 가져가려고 하는데, 김세입자씨는 어떻게 해야 할까요?

세입자의 대항력, 가등기담보권 앞에서는 무용지물?

일반적으로 전/월세 계약 후 주택에 입주하고 확정일자를 받으면 다음 날부터 제3자에게 대항력이 생깁니다. 즉, 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 기존 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있다는 뜻입니다 (주택임대차보호법 제3조 제1항). 하지만 안타깝게도 이러한 대항력은 가등기담보권처럼 이미 설정된 담보권보다 후순위입니다. 즉, 김세입자씨는 최돈씨의 가등기담보권보다 나중에 전입신고와 확정일자를 받았기 때문에, 최돈씨에게 자신의 임차권을 주장할 수 없습니다. 최돈씨가 가등기담보권을 실행하여 집을 경매로 넘기더라도 마찬가지입니다 (대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다47682 판결).

그렇다면 세입자는 보증금을 돌려받을 방법이 없을까요?

아닙니다. 가등기담보등에관한법률 제6조 제2항에 따라, 채권자(최돈씨)는 대항력 있는 임차인(김세입자씨)에게 청산금 평가액과 채권액을 통지해야 합니다. 이 통지를 받은 임차인은 청산금 범위 안에서 가등기담보권자에게 동시이행의 항변권을 행사할 수 있습니다 (가등기담보등에관한법률 제5조 제5항, 민법 제536조).

쉽게 설명하자면:

김세입자씨는 최돈씨에게 직접 임차권을 주장할 수는 없지만, 최돈씨가 박집주인씨에게 지급해야 할 청산금에서 자신의 보증금을 우선적으로 변제해 달라고 요구할 수 있다는 것입니다. 만약 청산금이 김세입자씨의 보증금보다 적다면, 김세입자씨는 청산금 전액을 변제받을 수 있고, 나머지 보증금은 박집주인씨에게 직접 청구해야 합니다.

결론:

집주인의 빚 때문에 곤란한 상황에 처한 세입자라도 법률에 따라 자신의 권리를 보호받을 수 있습니다. 가등기담보권 실행 통지를 받았다면, 청산금 범위 내에서 보증금을 배당받을 수 있는 권리를 꼭 기억하세요!

관련 법조항:

• 주택임대차보호법 제3조 제1항
• 가등기담보등에관한법률 제6조 제2항
• 가등기담보등에관한법률 제5조 제5항
• 민법 제536조