가짜 세입자, 배보다 배꼽이 더 크다?! 우선변제권 주장? 안돼요!

전세 사기가 기승을 부리는 요즘, "우선변제권"이라는 단어를 많이 들어보셨을 겁니다. 힘들게 모은 보증금을 지키기 위한 중요한 권리인데요, 이 우선변제권을 악용하는 사례도 발생하고 있습니다. 바로 가짜 세입자를 내세워 보증금을 부당하게 챙기려는 시도입니다.

집주인과 짜고 가짜로 임대차계약을 맺거나, 실제로 살지도 않는데 마치 세입자인 것처럼 꾸며서 보증금을 돌려받으려는 수법인데요. 이런 꼼수, 과연 통할까요? 정답은 "절대 안 됩니다!"

법원은 이런 허위 임차인을 가장 임차인으로 보고 주택임대차보호법상의 우선변제권을 인정하지 않습니다. 즉, 집이 경매나 공매로 넘어가더라도 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리가 없다는 뜻입니다.

주택임대차보호법 제3조의2 (보호되는 임차권) 에서는 임대차는 당사자 사이에 합의하면 성립하지만, 주택의 인도와 주민등록은 대항력과 우선변제권의 요건으로 규정하고 있습니다. 즉, 실제로 거주하지 않으면서 형식적으로만 임차인 행세를 하는 경우에는 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다.

실제로 대법원은 “임대차계약이 통모에 의한 허위의 의사표시이거나 임차인이 주택을 인도받지 아니하였음에도 불구하고 임차보증금을 배당받기 위하여 임차인의 형식만을 갖추어 배당요구를 한 경우에는 임차인이 주택임대차보호법 소정의 대항력이나 우선변제권을 취득할 수 없다”고 판시하고 있습니다. (대법원 2002. 1. 25. 선고 2000다66389 판결 등 다수)

가짜 세입자를 내세워 부당이득을 취하려다 오히려 법적 처벌을 받을 수 있다는 점을 명심해야 합니다. 정당한 세입자의 권리를 보호하고, 건전한 임대차 시장 질서를 확립하기 위해 이러한 불법 행위는 엄격하게 근절되어야 합니다.