여러 명이 함께 건물을 소유하고 있다가 공동으로 임대를 줬는데, 임대차 계약이 끝났을 때 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 특히 건물 공동소유자 중 한 명이 재정적으로 어려움을 겪고 있다면 더욱 걱정되겠죠? 이런 경우 보증금은 어떻게 돌려받을 수 있을까요? 오늘은 건물 공유자의 보증금 반환 책임에 대해 알아보겠습니다.
핵심은 '불가분채무'
법원은 건물 공유자들이 함께 임대계약을 맺고 보증금을 받았다면, 특별한 사정이 없는 한 이 보증금 반환채무는 '불가분채무'라고 판단합니다. 불가분채무란 채무자 여러 명 중 누구에게든 전액을 청구할 수 있는 채무를 말합니다.
예를 들어 A, B, C 세 사람이 공동으로 건물을 소유하고 함께 세입자 D에게 임대를 주었다고 가정해봅시다. 계약 종료 후 D는 보증금 3억 원을 돌려받아야 하는데, A는 재정적으로 어려워 돈을 줄 수 없는 상황입니다. 이 경우 D는 B 또는 C에게 3억 원 전액을 청구할 수 있습니다. B와 C는 D에게 보증금을 모두 돌려준 후, A에게 A가 부담해야 할 몫을 청구할 수 있습니다. 즉, 세입자는 공동 임대인 중 아무에게나 보증금 전액을 청구할 수 있고, 공동 임대인들끼리 나중에 정산하면 되는 것입니다.
관련 법 조항 및 판례
이러한 법리는 민법 제263조(물건의 공유), 제265조(공유물의 관리, 보존), 제411조(채권자취소권), 제618조(임대인의 의무) 등과 관련이 있으며, 대법원은 여러 판례를 통해 이를 명확히 하고 있습니다.
참고할 수 있는 대법원 판례는 다음과 같습니다.
결론
건물 공유자들이 공동으로 임대계약을 맺고 보증금을 받았다면, 세입자는 공동 임대인 중 누구에게나 보증금 전액을 청구할 수 있다는 점을 기억해두시면 좋겠습니다. 이를 통해 보증금 반환 문제로 어려움을 겪는 상황을 예방할 수 있을 것입니다.
상담사례
공동 소유 건물의 임대차 계약 종료 시, 보증금은 건물주 중 누구에게든 전액 청구 가능하다.
상담사례
공동 건물주에게 임대보증금 반환을 요구할 때는 둘 중 아무에게나 전액을 청구할 수 있으며, 이는 불가분채무에 해당하여 한 명에게 전액을 받더라도 문제없다.
민사판례
여러 사람이 공동으로 소유한 부동산을 한 사람이 허락 없이 임대했을 경우, 다른 공유자에게 돌려줘야 할 이득의 범위는 임대료(월세)에 보증금 이자를 더한 금액이며, 이자는 1년 만기 정기예금 이자율을 기준으로 계산할 수 있다는 판결.
상담사례
계약서상 임차인이 한 명이더라도 보증금을 나눠 낸 경우 공동임차로 인정되므로, 건물주는 계약서상 임차인에게 보증금 전액을 반환하면 되고, 보증금 분배는 임차인들 사이의 문제이다. 따라서 계약 시 공동임차임을 명시하고 보증금 반환 방법을 확실히 하는 것이 중요하다.
민사판례
상속으로 건물을 물려받은 사람은 기존 임차인의 보증금을 돌려줄 의무가 있으며, 공동상속인이라면 각자 전액을 돌려줄 책임이 있다는 판결입니다. 또한, 상속받은 재산보다 빚이 더 많다는 것을 뒤늦게 알았더라도 상속포기가 아닌 한정승인을 했다면 상속받은 재산 범위 내에서 빚을 갚아야 합니다.
민사판례
임대차계약을 합의해제 할 때 보증금 반환에 대한 명확한 합의가 없으면 해제로 보기 어렵다는 판례입니다. 단순히 해제에 동의한다는 말만으로는 부족하고, 보증금을 어떻게 처리할지에 대한 구체적인 합의가 있어야 합니다.