갑자기 보증금 폭탄?! 묵시적 갱신과 계약갱신 거절, 그 미묘한 경계

전세나 월세로 살다 보면 계약 갱신 시점에 집주인과의 갈등을 겪는 경우가 종종 있습니다. 특히 보증금이나 월세를 크게 올려달라는 요구를 받으면 당황스럽기 마련인데요. 오늘은 묵시적 갱신과 집주인의 계약갱신 거절 의사표시에 대한 이야기를 대법원 판례(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결)를 바탕으로 살펴보겠습니다.

사례:

'을'은 1994년 '갑' 소유의 아파트를 2년 계약으로 임대했습니다. 계약은 묵시적으로 갱신되어 1998년 이후에도 계속 거주하고 있었습니다. 그런데 1999년 '갑'은 갑자기 보증금과 월세를 5%씩 올려달라고 요구했고, '을'이 거부하자 2000년 1월에는 인상된 금액을 납부하고 새 계약을 체결하거나, 그렇지 않으면 계약을 해지하고 집을 비워달라고 통보했습니다. '을'은 일단 인상된 금액을 납부했지만, 부당이득반환 소송을 제기하여 승소했습니다.

쟁점:

'갑'의 요구대로 보증금과 월세를 올려주지 않았다고 해서 계약 해지 사유가 될까요? '갑'의 통보가 계약갱신 거절 의사표시로 해석되어 묵시적 갱신이 되지 않은 것으로 봐야 할까요?

대법원의 판단:

대법원은 '갑'의 통보가 단순한 계약 해지 통보를 넘어, "인상된 보증금과 월세를 받아들이지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다"는 의사표시까지 포함된 것으로 해석했습니다. 즉, '갑'은 '을'에게 계약 갱신의 조건으로 보증금과 월세 인상을 제시한 것입니다.

주택임대차보호법 제7조는 임대차 계약 기간 중 차임이나 보증금 증감 청구를 허용하고 있지만, 이는 계약 존속 중에 한정된다는 점도 중요합니다. '갑'처럼 계약 갱신 시점에 인상을 요구하는 경우에는 제7조가 적용되지 않습니다. 따라서 인상폭의 적정성 여부는 갱신 거절 의사표시의 효력과는 무관합니다.

결론적으로 대법원은 '갑'의 통지로 인해 묵시적 갱신은 이루어지지 않았다고 판단했습니다. '을'은 '갑'의 요구를 거부했기 때문에, 계약은 갱신되지 않고 종료된 것입니다.

핵심 정리:

• 집주인의 일방적인 보증금/월세 인상 요구는 임차인 동의 없이는 효력이 없습니다.
• 하지만, 집주인이 인상된 금액을 받아들이지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다고 통보하는 경우, 이는 유효한 갱신 거절 의사표시로 인정될 수 있습니다.
• 이 경우, 묵시적 갱신은 이루어지지 않고 계약은 종료됩니다.

이처럼 계약 갱신 시점에서의 집주인의 통보는 단순한 해지 통보인지, 갱신 거절 의사표시인지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 자신의 권리를 제대로 이해하고 대처하는 것이 중요합니다.