전월세 계약 갱신, 뭘까요? 묵시적 갱신? 계약갱신요구권? 싹 정리해드립니다!

안녕하세요! 내 집 마련의 꿈을 향해 달려가는 여러분, 전월세 계약 갱신, 어렵게 느껴지시죠? 묵시적 갱신, 계약갱신요구권 등등… 머리 아픈 용어들 때문에 헷갈리기 쉽습니다. 오늘은 이 복잡한 갱신 과정을 쉽고 간단하게 정리해 드릴게요!

1. 당사자 합의에 의한 갱신

가장 기본적인 갱신 방법입니다. 계약 기간이 끝나갈 무렵, 집주인(임대인)과 세입자(임차인)가 서로 합의 하에 계약 조건(기간, 금액 등)을 바꾸거나 그대로 유지하여 계약을 연장하는 방식입니다. 새로운 계약을 맺는 것과 같아요.

• 중요 포인트! 이전 계약과 관련된 제3자(예: 이전 계약에서 설정된 근저당권자)에게 변경된 계약 내용을 주장할 수 없습니다. 보증금을 올렸다면 확정일자를 새로 받아야 나중에 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있어요. (민법 제186조)

2. 묵시적 갱신 (주택임대차보호법 제6조)

집주인이나 세입자 둘 다 계약 기간 만료 전에 아무 말도 안 하면 자동으로 계약이 갱신되는 것을 말합니다. "침묵 = 동의"라고 생각하시면 됩니다.

• 집주인의 의무: 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전까지 세입자에게 계약 갱신을 거절한다는 통지 또는 조건 변경 의사를 알려야 합니다. (2020년 12월 10일 이후 계약부터 적용)

• 세입자의 의무: 계약 만료 2개월 전까지 집주인에게 계약 갱신을 거절한다는 통지 또는 조건 변경 의사를 알려야 합니다. (2020년 12월 10일 이후 계약부터 적용)

• 갱신 효과: 이전 계약과 똑같은 조건으로 2년 연장됩니다.

• 해지: 묵시적으로 갱신된 경우, 세입자는 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고, 집주인이 통보받은 날로부터 3개월 후에 효력이 발생합니다. (주택임대차보호법 제6조의2)

3. 계약갱신요구권 (주택임대차보호법 제6조의3)

세입자가 집주인에게 계약을 갱신해달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 집주인은 정당한 사유 없이 이 요구를 거절할 수 없습니다.

• 행사 기간: 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전까지 (2020년 12월 10일 이후 계약부터 적용)
• 행사 횟수: 1회만 가능하며, 2년 연장됩니다.
• 갱신 조건: 이전 계약과 같은 조건으로 갱신되지만, 임대료는 5% 범위 내에서 증액 가능합니다. (주택임대차보호법 제7조)
• 집주인의 거절 사유: 세입자가 월세를 2기 이상 연체했거나, 집을 심하게 훼손했거나, 집주인이 직접 들어와 살아야 하는 등의 정당한 사유가 있는 경우 거절 가능합니다. (자세한 내용은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 참조)

핵심 정리!

• 합의 갱신: 집주인과 세입자의 자유로운 합의로 조건 변경 가능
• 묵시적 갱신: 아무 말 안 하면 자동 2년 연장 (이전 조건 그대로)
• 계약갱신요구권: 세입자가 갱신 요구, 집주인은 정당한 사유 없이 거절 불가 (2년 연장, 임대료 5% 이내 증액 가능)

이제 전월세 계약 갱신, 조금 더 명확해지셨나요? 내 권리를 잘 알고 현명하게 계약하세요!