개발부담금 계산, 땅값은 어떻게 정할까? 여러 필지 개발 시 비용 분담은 어떻게?

개발사업으로 돈을 벌면 개발부담금을 내야 하는데요, 이 금액을 정확히 계산하는 건 생각보다 복잡합니다. 땅값을 어떻게 매겨야 하는지, 여러 사람 땅을 함께 개발할 때 비용은 어떻게 나눠야 하는지, 법원 판결을 통해 자세히 알아보겠습니다.

1. 땅값 정하기: 개별공시지가가 없다면?

개발부담금 계산의 시작은 개발 시작 시점과 종료 시점의 땅값을 정하는 것입니다. 일반적으로 '개별공시지가'를 사용하는데, 만약 개별공시지가가 없다면 어떻게 해야 할까요? 단순히 새로 등록된 땅이나 공시지가가 누락된 경우만 말하는 걸까요?

법원은 토지 분할 등으로 땅의 특성이 달라져서 기존 공시지가를 적용하기 어려운 경우도 포함된다고 판단했습니다 (개발이익환수에관한법률 제10조 제5항, 같은 법 시행령 제9조 제6항 제1호, 같은 법 시행규칙 제4조의3 제2항). 즉, 땅이 분할되면서 면적, 모양, 용도 등이 크게 달라졌다면, 분할 전 공시지가를 그대로 적용하는 것은 불합리하다는 것입니다.

이번 판결에서는 746㎡ 면적의 임야는 분할 전과 토지 특성이 크게 달라졌기에 감정평가를 통해 땅값을 새로 산정해야 한다고 보았습니다. 반면 522㎡ 면적의 전은 분할 전후 차이가 크지 않아 기존 공시지가를 적용해야 한다고 판단했습니다.

2. 여러 필지 개발 시 비용 분담은 어떻게?

여러 사람의 땅을 합쳐서 개발하는 경우, 개발이익과 개발비용은 어떻게 계산해야 할까요?

개발이익은 땅 주인별로 각각 계산하는 것이 원칙입니다. 하지만 개발비용은 다릅니다. 각 토지별로 개발 사업이 따로 진행되거나, 사업시행자가 비용을 토지별로 구분해서 제출한 등의 특별한 사정이 없다면, 전체 개발비용을 각 토지 면적 비율에 따라 나누는 것이 원칙입니다 (개발이익환수에관한법률 제11조 제1항).

3. 개발부담금 부과 처분 취소 소송: 얼마나 취소될까?

개발부담금 부과가 잘못되었다고 생각해서 소송을 제기하는 경우, 법원은 부과 처분 전체를 취소할까요, 아니면 일부만 취소할까요?

법원은 제출된 자료를 통해 정확한 부담금을 계산할 수 없다면 처분 전체를 취소하지만, 계산이 가능하다면 잘못 부과된 금액만큼만 취소해야 한다고 판단했습니다 (대법원 2000. 6. 9. 선고 99두5542 판결, 대법원 2004. 7. 22. 선고 2002두11233 판결, 개발이익환수에관한법률 제14조, 행정소송법 제19조, 제27조).

이번 판결에서도 한 원고의 경우 땅값을 다시 산정해야 해서 정확한 부담금 계산이 불가능했기에 부과 처분 전체가 취소되었습니다. 하지만 다른 원고는 자료를 통해 정확한 금액 계산이 가능했기에, 초과 부과된 금액만큼만 취소되었습니다.

개발부담금 계산은 복잡한 절차를 거치지만, 관련 법률과 판례를 잘 이해하면 정확한 금액을 산정하고 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.