개발부담금 계산, 땅값은 어떻게 매길까?

개발사업으로 돈을 벌면 일정 부분을 국가에 개발부담금으로 내야 합니다. 그런데 이 개발부담금을 계산할 때 기준이 되는 땅값을 어떻게 정해야 할까요? 오늘은 개발부담금 계산 시 땅값 평가 방법에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

1. 개별공시지가가 있으면 그걸로!

땅값을 계산할 때는 보통 '공시지가'를 기준으로 합니다. 그런데 공시지가에도 종류가 있습니다. 전체 토지의 기준이 되는 '표준지 공시지가'와 개별 토지마다 매기는 '개별공시지가'가 있는데요, 만약 개별공시지가가 정해져 있다면 원칙적으로 그 가격을 사용해야 한다는 것이 법원의 판단입니다. (구 개발이익환수에관한법률 제10조 제3항, 제1항, 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조, 개별토지가격합동조사지침 참조)

물론 개별공시지가가 잘못 계산되었거나, 땅의 상태가 크게 달라진 등 특별한 사정이 있다면 예외가 될 수 있습니다. 하지만 일반적인 경우라면 개별공시지가가 우선입니다. 이는 개발부담금 계산의 기초가 되는 '개발사업 착수 시점의 토지 가액'에도 똑같이 적용됩니다.

2. 서류상 지목보다 실제 이용 상태가 중요!

땅값을 평가할 때는 서류상 지목(토지의 종류)보다 실제로 어떻게 이용되고 있는지가 더 중요합니다. 예를 들어 서류상으로는 논으로 되어 있지만, 실제로는 주차장으로 쓰이고 있다면 주차장으로 보고 땅값을 매겨야 한다는 것입니다.

특히 땅의 형질을 변경한 경우, 서류상 지목 변경 절차가 완료되지 않았더라도 실제 변경된 상태를 기준으로 평가해야 합니다. 예를 들어 논을 밭으로 바꾸는 공사를 마쳤다면, 서류상으로는 아직 논이더라도 밭으로 보고 땅값을 매겨야 한다는 것입니다.

3. 실제 사례: 아파트 공사 현장의 땅값은?

실제로 아파트 공사가 진행 중인 땅의 개발부담금을 계산할 때, 법원은 이미 성토가 완료되고 골조 공사가 진행 중인 토지는 형질 변경이 완료된 것으로 보아 변경된 현황을 기준으로 땅값을 평가해야 한다고 판단했습니다. 그리고 이미 개별공시지가가 나와 있는 토지에 대해서는 특별한 사정이 없는 한 그 가격을 적용해야 한다고 판시했습니다. (대법원 1994.4.12. 선고 93누1237 판결 외 다수, 대법원 1990.3.27. 선고 88누1448 판결 외 다수 참조)

결론적으로 개발부담금 계산을 위한 땅값 평가는 실제 토지의 이용 현황을 반영하고, 가능하면 개별공시지가를 기준으로 해야 공정하고 정확한 개발부담금 산정이 가능해집니다.