부동산을 양도할 때 세금 계산의 기준이 되는 금액은 실지거래가액입니다. 땅과 건물을 함께 팔았을 때, 토지와 건물의 가격을 각각 구분해서 세금을 계산해야 합니다. 그런데 계약서에 토지와 건물의 가격을 따로 구분해 적지 않은 경우가 많아 세금 계산이 복잡해지는 경우가 생깁니다. 이런 상황에서 소급 감정평가를 통해 건물 가격을 산정할 수 있을까요? 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다.
토지와 건물을 함께 팔았을 때 세금 계산은 어떻게?
부가가치세법 시행령 제48조의2 (현행 제48조의2 제4항, 제5항 제3호 참조)에서는 토지와 건물을 함께 양도하는 경우, 건물의 공급가액은 실지거래가액으로 한다고 규정하고 있습니다. 만약 계약서에 토지와 건물의 가격 구분이 명시되지 않았다면, 감정평가법인이 평가한 가액을 기준으로 안분 계산합니다.
소급 감정평가, 과세 기준으로 인정될까?
네, 인정됩니다. 대법원은 과세 당시 감정평가 가액이 없더라도 재판 진행 중에 소급 감정평가를 통해 가액이 입증되면, 이를 과세 기준으로 삼을 수 있다고 판결했습니다(대법원 1997. 6. 27. 선고 97누1839 판결). 즉, 과거 시점의 건물 가치를 평가한 소급 감정평가라도, 법원에서 그 타당성을 인정한다면 세금 계산에 활용될 수 있다는 것입니다.
사례 분석
위 판례에서 원고는 토지와 건물을 함께 팔았는데, 계약서에 토지와 건물의 가격을 구분해서 기재하지 않았습니다. 세무서는 지방세법에 따른 과세시가표준액을 기준으로 세금을 부과했지만, 원고는 재판 과정에서 소급 감정평가를 통해 건물 가액을 입증하려 했습니다. 하급심에서는 소급 감정평가를 인정하지 않았지만, 대법원은 이를 뒤집고 소급 감정평가를 통해 산정된 건물 가액을 기준으로 세금을 다시 계산해야 한다고 판결했습니다.
핵심 정리
관련 법 조항:
세무판례
토지와 건물을 함께 팔 때, 건물에 대한 부가가치세를 계산하려면 건물의 실제 거래 가격을 알아야 합니다. 만약 계약서에 토지와 건물 가격을 따로 쓰지 않고 전체 금액만 썼다면, 과거 특정 시점 이전에는 아무리 공신력 있는 감정기관에서 토지와 건물 가격을 따로 평가했더라도 그 가격을 바로 건물의 실제 거래가격으로 인정하지 않았습니다. 법에서 정한 방식(지방세 과세시가표준액 비율)대로 계산해야 했습니다.
세무판례
토지와 건물을 함께 팔 때, 토지와 건물 가격을 따로 정하지 않고 총액으로 정한 경우 부가가치세는 어떻게 계산해야 하는지, 그리고 중도금은 언제 지급된 것으로 봐야 하는지에 대한 판결입니다.
세무판례
토지와 건물을 함께 팔았는데, 각각의 정확한 판매 가격을 알 수 없을 때는 어떻게 양도세를 계산해야 할까요? 이 판례는 기준시가를 이용해서 각각의 판매 가격을 추정하고, 그 가격을 바탕으로 양도세를 계산해야 한다고 설명합니다. 또한, 판매 가격은 알지만 매입 가격을 모르는 경우에도 같은 방식으로 매입 가격을 추정하여 양도세를 계산할 수 있다고 합니다.
세무판례
토지와 건물을 함께 팔았을 때, 각각의 실제 판매 가격을 알 수 없다면 어떻게 양도소득세를 계산해야 할까요? 이 판례는 기준시가를 이용한 안분 계산 방법과 실제 취득 가격의 의미에 대해 설명합니다.
세무판례
토지와 건물을 함께 팔았더라도, 양도소득세 계산 시 토지와 건물은 각각 따로 계산할 수 있습니다. 그리고 실제 거래가격을 알 수 없는 경우라도, 세금이 실제 거래가격으로 계산했을 때보다 많아서는 안됩니다.
세무판례
상속받은 부동산을 양도할 때 세금을 계산하는 기준이 되는 취득가액은 상속 당시의 '시가'를 기준으로 해야 하며, 시가를 알 수 없는 경우라도 소송 과정에서 시가가 입증되면 그 시가를 적용해야 한다는 판결. 특히, 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 '시가'로 인정된다는 점을 명확히 함.