건물 용도 바꿨어요? 사용승인 받아야 할까요?

건물의 용도를 변경했을 때, '사용승인'이라는 절차가 필요한 경우가 있습니다. 복잡해 보이지만, 차근차근 알아보면 어렵지 않아요!

✅ 사용승인, 언제 받아야 할까요?

기본적으로 허가나 신고 대상인 용도변경 중 변경하려는 부분의 바닥면적 합계가 100㎡ 이상이면 사용승인을 받아야 합니다 (건축법 제19조제5항 본문 및 제22조).

하지만 예외도 있어요! 변경하려는 부분의 바닥면적 합계가 500㎡ 미만이고, 대수선 공사를 하지 않았다면 사용승인을 받지 않아도 됩니다 (건축법 제19조제5항 단서).

✅ 사용승인 신청, 어떻게 할까요?

사용승인을 받으려면 '사용승인신청서'와 함께 몇 가지 서류를 허가권자(특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장)에게 제출해야 합니다 (건축법 시행규칙 제16조제1항 및 별지 제17호서식).

필요한 서류는 다음과 같습니다:

• 공사감리자가 있는 경우: 공사감리완료보고서 (건축법 제25조제1항)
• 허가/신고받은 도서에 변경이 있는 경우: 설계변경사항이 반영된 최종 공사완료도서 (건축법 제11조, 제14조 또는 제16조)
• 신고하여 건축한 건축물인 경우: 배치 및 평면이 표시된 현황도면 (건축법 제14조제1항)
• 다른 법령에서 제출을 의무화한 서류가 있는 경우 (해당 시): 해당 신청서 및 첨부서류 (건축법 제22조제4항 각 호)
• 감리비용을 지급한 경우 (해당 시): 감리비용 지급 증명 서류 (건축법 제25조제11항)
• 내진능력 공개 대상 건축물인 경우 (해당 시): 건축구조기술사 날인 근거자료 (건축법 제48조의3제1항, 건축물의 구조기준 등에 관한 규칙 제60조의2제2항 후단)

✅ 임시사용승인, 뭔가요?

완공 전이라도 일부 공간을 사용하고 싶다면 '임시사용승인'을 신청할 수 있습니다 (건축법 시행령 제17조제2항 및 건축법 시행규칙 별지 제17호서식). 허가권자는 건폐율, 용적률, 설비, 피난·방화 등 건축법령 기준에 적합한 경우에만 임시사용을 승인합니다 (건축법 시행령 제17조제3항). 임시사용승인 기간은 최대 2년이며, 필요한 경우 연장 가능합니다 (건축법 시행령 제17조제4항).

✅ 사용승인 검사는 어떻게 진행되나요?

허가권자는 사용승인 신청을 받으면 7일 이내에 현장 검사를 실시합니다 (건축법 시행규칙 제16조제3항 본문). 다만, 지자체 조례에 따라 검사 없이 사용승인서를 발급하는 경우도 있습니다 (건축법 제22조제2항 단서).

✅ 검사 후, 사용승인서를 받으면?

사용승인서를 받으면 비로소 건축물을 사용할 수 있습니다 (건축법 제22조제3항). 사용승인 후에는 허가권자가 직권으로 건축물대장 표시사항을 변경하고, 필요한 경우 등기소에 건물 표시변경등기를 촉탁합니다 (건축법 제22조제6항, 건축법 제39조제1항제2호, 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제18조제1항 단서). 따라서 별도로 신청할 필요가 없습니다.

✅ 만약 사용승인이 거부되면?

행정심판이나 행정소송을 통해 구제받을 수 있습니다. 관련 판례로는 대법원 2006. 1. 26. 선고 2005두12565 판결이 있습니다.

이처럼 건물 용도변경과 사용승인은 규정이 다소 복잡하지만, 위 내용을 참고하여 차근차근 진행하면 문제없이 처리할 수 있을 것입니다.