건물 용도변경, 무조건 이행강제금 내야 할까?

건물 용도를 바꿀 때, 도시계획과 어긋난다는 이유로 이행강제금을 내야 하는 경우가 있습니다. 하지만 모든 용도변경에 이행강제금이 부과되는 것은 아닙니다. 어떤 경우에 이행강제금을 내야 하는지, 최근 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다.

건물 용도변경, 허가·신고·신청·임의, 4가지 유형으로 나뉜다!

건축법에서는 건물 용도변경을 크게 4가지 유형으로 구분합니다. 건물의 용도는 9가지 시설군(예: 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설 등)으로 분류되는데요, 이 시설군을 기준으로 용도변경 유형이 나뉩니다.

1. 허가: 시설군의 하위 용도에서 상위 용도로 변경할 때 (예: 단독주택 → 제2종 근린생활시설)
2. 신고: 시설군의 상위 용도에서 하위 용도로 변경할 때 (예: 제2종 근린생활시설 → 단독주택)
3. 신청: 같은 시설군 안에서 용도를 변경할 때 (예: 제2종 근린생활시설 내 일반음식점 → 휴게음식점)
4. 임의: 같은 시설군이면서 동시에 건축법 시행령 [별표 1]의 같은 호에 속하는 건축물끼리 용도를 변경할 때 (예: 제2종 근린생활시설 내 일반음식점 → 자동차영업소)

도시계획 위반 시, 허가/신고 대상만 이행강제금 부과!

만약 용도변경이 도시계획(지구단위계획)과 어긋난다면 어떻게 될까요? 핵심은 허가 또는 신고 대상인 용도변경인지 여부입니다.

• 허가/신고 대상 용도변경: 도시계획 위반 시, 건축법 위반도 되기 때문에 이행강제금이 부과될 수 있습니다. (건축법 제19조 제2항, 제7항, 제79조 제1항, 제80조 제1항, 국토계획법 제54조)
• 신청/임의 대상 용도변경: 도시계획 위반이 건축법 위반은 아니므로, 도시계획 위반만으로는 이행강제금을 부과할 수 없습니다.

대법원 판례 (2017. 4. 4. 선고 2016누67440 판결)

이번 판례에서는 일반음식점(제2종 근린생활시설)을 자동차영업소(제2종 근린생활시설)로 변경한 사안을 다루었습니다. 두 용도 모두 같은 시설군에 속하고, 건축법 시행령 [별표 1]의 같은 호에도 속하기 때문에 임의 용도변경에 해당합니다. 비록 지구단위계획에 어긋나더라도 이행강제금을 부과할 수 없다는 것이 대법원의 판단입니다.

결론: 내 용도변경, 어떤 유형인지 확인부터!

건물 용도변경 시 이행강제금 부과 여부는 용도변경 유형에 따라 달라집니다. 용도변경 전, 내 용도변경이 어떤 유형에 해당하는지, 도시계획과 부합하는지 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

(참고)

• 건축법 제19조 제2항, 제3항, 제4항, 제7항, 제79조 제1항, 제80조 제1항
• 건축법 시행령 제14조 제4항
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제54조
• 대법원 2015. 7. 23. 선고 2012두1327 판결