건물을 원래 허가받은 용도와 다르게 사용하거나, 큰 규모의 수리를 허가 없이 진행하는 경우 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 이행강제금은 위법 상태를 해소할 때까지 반복적으로 부과되는 금전적 제재인데요, 이 이행강제금의 산정 기준을 둘러싼 법적 분쟁이 끊이지 않고 있습니다. 오늘은 건축물의 용도변경과 대수선에 대한 이행강제금 부과 기준과 관련된 대법원 판결을 살펴보겠습니다.
쟁점 1: 용도변경된 건물을 사용하는 행위도 용도변경에 포함될까?
대법원은 건축법상 용도변경은 단순히 건물의 구조를 바꾸는 물리적 행위뿐 아니라, 용도변경된 건물을 실제로 사용하는 행위까지 포함한다고 판단했습니다. 즉, 허가 없이 용도변경된 건물을 사용하는 것 자체가 위법이며, 적법한 절차를 거치거나 원상복구하기 전까지는 위법 상태가 지속된다는 것입니다. 이 위법 상태에 대한 법적 판단은 문제가 되는 시점에 시행되는 건축법령을 기준으로 해야 합니다. (대법원 2010. 8. 19. 선고 2010두8072 판결 참조)
쟁점 2: 무단 대수선 건물의 이행강제금 산정, 어떻게 해야 할까?
이행강제금은 건축물의 시가표준액을 기준으로 계산되는데, 이 시가표준액은 여러 요소를 고려하여 산정됩니다. 건축법 제80조 제1항 제2호, 지방세법 제4조 제2항, 지방세법 시행령 제4조 제1항 제1호에 따라 행정자치부장관이 정한 '건물 및 기타물건 시가표준액 조정기준'과 '증·개축 건물 등에 대한 시가표준액 산출요령'이 그 기준이 됩니다.
이 기준에는 대수선 건물의 시가표준액 산정을 위해 "대수선 산출비율"을 적용하도록 명시되어 있습니다. 그런데 원심은 무단 대수선의 경우, 이 비율을 적용하면 이행강제금이 너무 적어 형평성에 어긋난다는 이유로 이 비율을 적용하지 않았습니다.
그러나 대법원은 이러한 원심 판단을 뒤집었습니다. 대법원은 '시가표준액 조정기준'과 '산출요령'이 법규명령으로서의 효력을 가지며, 이 기준에서 대수선 행위의 적법성 여부를 구분하지 않고 대수선 산출비율을 적용하도록 규정하고 있으므로, 무단 대수선 건물에도 이 비율을 적용해야 한다고 판시했습니다. 즉, 법령에 명시된 기준을 임의로 배제할 수 없다는 것입니다.
결론
이 판결은 무허가 건축행위에 대한 이행강제금 부과 기준을 명확히 했다는 점에서 의미가 있습니다. 용도변경된 건물의 사용 행위 역시 위법이며, 이행강제금 산정 시에는 법령에 명시된 기준을 엄격하게 따라야 함을 다시 한번 확인시켜 주는 판례입니다.
참고 조문:
참고 판례:
일반행정판례
건물 용도 변경 시, 변경 방식에 따라 지구단위계획 위반을 이유로 이행강제금을 부과할 수 있는지 여부가 달라진다. 허가나 신고가 필요한 큰 용도 변경은 이행강제금 부과가 가능하지만, 신고 없이 또는 간단한 신고만으로 가능한 작은 용도 변경은 이행강제금 부과 대상이 아니다.
일반행정판례
건축물의 불법 증축 및 용도 변경에 대한 이행강제금 부과 시, 기초공사 여부에 따른 시가표준액 산정 방식과 소형 주택에 대한 감경 요건, 그리고 이의제기 절차 고지 의무 위반의 효력에 대한 판결입니다.
민사판례
건물 무단 증축 등 건축법 위반 행위를 한 뒤 나중에 시정하더라도, 시정명령 기간 내 시정하지 않았다면 이행강제금을 면제받을 수 없다. 사후 시정은 이행강제금 액수를 정할 때 참작할 사유일 뿐이다.
민사판례
건축법 위반에 대한 시정명령을 이행하지 않은 경우, 설계변경 신청 중이라도 이행강제금을 부과할 수 있다. 다만, 위반행위 시점에 따라 적용해야 할 법률(구 건축법 또는 개정 건축법)이 달라지므로, 법 적용 시점을 정확히 판단해야 한다.
생활법률
건축법 위반 시 허가 취소, 시정명령(불이행시 이행강제금 반복 부과), 면적/용도/위반내용에 따라 계산되는 이행강제금 부과, 일부 감경 규정 존재. 건축 전 법규 확인 필수.
민사판례
옛 건축법에 따른 과태료 부과 대상에 대해, 잘못하여 새로운 건축법에 따른 이행강제금이 부과되었더라도, 법원은 직권으로 옛 건축법에 따라 과태료를 부과할 수 있다. 또한, 행정관청이 과태료 부과 전에 의견 진술 기회를 주지 않았더라도 법원의 과태료 재판은 유효하다.