부동산을 매도할 때 양도소득세를 계산하려면 양도차익(양도가액 - 취득가액 - 필요경비)을 알아야 합니다. 그런데 취득가액을 정확히 알 수 없다면 어떻게 해야 할까요? 오늘은 건물 일부를 매도할 때 취득가액 산정과 관련된 법원 판결을 소개해 드리겠습니다.
사건의 개요
원고는 1983년에 지하 4층, 지상 15층 건물을 신축했습니다. 그리고 1985년에 건물 1, 2층과 대지 일부를 매도했습니다. 세금 신고를 위해 양도차익을 계산해야 하는데, 문제는 1, 2층 부분의 정확한 건축비(취득가액)을 알 수 없다는 것이었습니다.
원고는 전체 건물의 공사비 총액을 바닥면적 비율로 나누어 1, 2층의 취득가액을 계산했습니다. 하지만 세무서는 이 계산 방식을 인정하지 않고, 환산가액(취득 당시 기준시가 x 물가상승률 등)으로 취득가액을 계산하여 세금을 부과했습니다.
쟁점
이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.
법원의 판단
법원은 다음과 같이 판단했습니다.
신의성실의 원칙 위배 여부: 과세관청이 이전에 다른 부분 매도 시 환산가액을 적용했다고 해서, 이후에도 무조건 환산가액을 적용해야 하는 것은 아닙니다. 실지취득가액을 확인할 수 있는 자료가 있다면 실지취득가액을 사용해야 합니다. 따라서 세무서의 처분이 신의성실 원칙에 위배된다고 볼 수 없습니다. (관련 판례: 대법원 1989.9.29. 선고 88누11957 판결, 1990.6.26. 선고 89누862 판결)
취득가액 계산 방법: 1, 2층은 다른 층과 설비, 구조, 층 높이 등이 달라 건축비가 더 많이 들었습니다. 따라서 전체 공사비를 단순히 바닥면적 비율로 나누는 것은 합리적인 계산 방법이 아닙니다. 이 경우 1, 2층의 실지 공사비를 확인할 수 없으므로, 환산가액을 적용해야 합니다. (관련 법 조항: 구 소득세법 시행령(1989.8.1. 대통령령 제12767호로 개정되기 전의 것) 제170조 제1항, 관련 판례: 대법원 1989.4.11. 선고 87누767 판결, 1990.6.12. 선고 90누2635 판결, 1990.10.16. 선고 90누5177 판결)
핵심 정리
참조 조문: 국세기본법 제15조, 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항, 구 소득세법시행령 (1989.8.1. 대통령령 제12767호로 개정되기 전의 것) 제170조 제1항
세무판례
건물 전체를 한 번에 사들인 후 층별로 나누어 여러 번 판 경우, 판매 시점이 아닌 구입 시점에 가까운 시점의 각 층별 감정가액을 기준으로 취득가액을 계산해야 한다는 판결.
세무판례
큰 땅의 일부를 사서 나눠 팔 때, 그 일부 땅의 원래 산 가격은 어떻게 계산해야 할까요? 그리고 1년 안에 땅을 팔면 무조건 투기로 보는 걸까요? 이 판례는 땅을 쪼개서 팔 때 취득가액 계산 방법과 투기 목적의 관련성에 대한 판단 기준을 제시합니다.
세무판례
회사에 넘어간 토지의 양도소득세를 계산할 때, 취득 당시 실제 거래 가격을 모르면 기준시가를 활용해야 하며, 특히 환지된 토지는 별도의 계산식을 적용해야 한다. 또한, 필요경비 중 설비비와 개량비는 실제 지출액을 공제해야 한다. 세무서의 자문 절차 누락은 과세 처분에 영향을 미치지 않는다.
세무판례
땅이나 건물을 팔았을 때 내는 세금(특별부가세)을 계산할 때, 취득가액이 불분명하면 시행령에서 정한 계산방식이 아니라 기준시가를 사용해야 한다는 판결입니다.
세무판례
과거 특정지역으로 지정되지 않았던 토지가 나중에 특정지역으로 지정된 경우, 양도소득세 계산 시 취득 당시 기준시가는 개정된 시행령에 따라 계산해야 하며, 이는 소급입법이나 신의성실 원칙 위반이 아니다.
세무판례
상속받은 부동산을 양도할 때 취득가액을 계산하는 방식에 대한 판결로, 상속 당시의 정상가액을 어떻게 판단해야 하는지에 대한 기준을 제시합니다. 원심은 상속세 과세가액 등을 근거로 정상가액을 판단했지만, 대법원은 이를 오류로 보고 파기환송했습니다.