건물 임대보증금에 대한 간주임대료 계산, 빌린 돈 이자는 빼고 계산해야 할까?

건물 임대 사업을 하다 보면 세금 계산이 복잡하게 느껴질 때가 많습니다. 특히 임대보증금에 대한 간주임대료 계산은 더욱 그렇죠. 오늘은 임대보증금에서 간주임대료를 계산할 때, 임대 사업과 관련된 대출금의 이자 부분도 공제받을 수 있는지에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

간주임대료란 무엇일까요?

세법에서는 전세 또는 월세처럼 임대료를 직접 받는 경우 외에도, 임대보증금을 받았다면 그 금액에 대해서도 이자 수익이 발생한다고 간주하여 세금을 부과합니다. 이를 '간주임대료'라고 합니다. 쉽게 말해, 임대보증금을 은행에 예금했다면 받았을 이자에 대해 세금을 내는 것이죠.

대출금 갚는 데 쓴 돈은 빼주는데, 이자는?

임대 사업을 위해 대출을 받았다면, 그 돈으로 임대 목적의 건물을 짓거나 수리하는 경우가 많습니다. 이 경우, 임대보증금 중에서 대출금을 갚는 데 사용한 금액은 간주임대료 계산에서 제외됩니다. 즉, 대출 원금 상환에 사용한 금액은 이자 수익이 발생하지 않았다고 보기 때문입니다.

그렇다면 대출금의 이자는 어떨까요? 이자도 대출금 상환의 일부이니 간주임대료 계산에서 제외해야 할까요?

법원의 판단은 "아니오"

대법원은 임대보증금에서 간주임대료를 계산할 때, 대출금의 원금 상환액은 제외하지만 이자나 연체이자 상환액은 제외하지 않는다고 판단했습니다 (대법원 1998. 4. 24. 선고 97누18538 판결).

구 소득세법(1993. 12. 31. 법률 제4661호로 개정되기 전의 것) 제29조 제1항과 같은법시행령(1992. 12. 31. 대통령령 제13802호로 개정되기 전의 것) 제58조 제3항에 따르면, 간주임대료 계산 시 임대보증금에서 '임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액'을 빼도록 규정하고 있습니다. 그런데 이때 '차입금 상환액'은 원금 상환액만을 의미하고, 이자 상환액은 포함되지 않는다는 것이죠.

왜 이자는 제외되지 않을까요?

법원은 간주임대료 계산식에서 임대보증금과 차입금 상환액이 모두 원금을 기준으로 계산되고 있다는 점에 주목했습니다. 즉, 임대보증금의 원금에 대한 이자 수익을 계산하는 것처럼, 차입금 상환액도 원금 상환액만 고려해야 한다는 논리입니다. 이자 상환액까지 제외한다면 임대인에게 지나치게 유리하게 된다고 본 것입니다.

결론적으로, 임대 사업자는 임대보증금에 대한 간주임대료를 계산할 때 대출금 원금 상환액은 공제받을 수 있지만, 이자 상환액은 공제받을 수 없다는 점을 기억해야 합니다. 이를 통해 정확한 세금 신고와 납부를 할 수 있도록 주의해야겠습니다.