건물 임대차에서 유익비와 부속물, 그 애매한 경계

건물을 빌려 쓰다 보면 수리나 개조를 하게 되는 경우가 종종 있습니다. 이때 임차인이 투자한 비용을 임대인에게 돌려받을 수 있을까요? 돌려받을 수 있다면 어떤 경우일까요? 오늘은 임대차 관계에서 자주 발생하는 '유익비'와 '부속물'에 대한 이야기를 해보겠습니다.

유익비란 무엇일까요?

유익비란 임차인이 임대차 목적물의 객관적인 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 말합니다. (민법 제626조 제2항) 즉, 임차인의 개인적인 필요나 편의를 위한 것이 아니라, 누가 봐도 건물의 가치를 높이는 데 기여한 경우에만 해당합니다.

예를 들어, 낡은 배관을 교체하거나 단열 공사를 해서 건물의 기능과 효율을 높인 경우는 유익비로 인정될 가능성이 높습니다. 하지만 단순히 인테리어를 바꾸거나 자신이 운영하는 카페에 필요한 시설을 설치한 경우에는 유익비로 보기 어렵습니다. 이 판례([대법원 1980.10.14. 선고 81다1851,1852 판결, 1991.8.27. 선고 91다15591,15607 판결] 참조)에서도 카페 영업을 위해 설치한 내부 시설은 유익비로 인정되지 않았습니다.

부속물, 누구의 것일까요?

부속물은 건물에 부속된 물건 중 임차인의 소유에 속하면서 건물의 구성 부분은 아니지만 건물 사용에 객관적인 편익을 가져오는 것을 말합니다. (민법 제646조) 임차인은 계약 종료 시 부속물의 매수를 임대인에게 청구할 수 있습니다.

핵심은 '객관적인 편익'입니다. 모든 임차인에게 도움이 되는 일반적인 편익을 제공해야 부속물로 인정됩니다. 특정 임차인의 특수한 목적을 위한 시설은 부속물로 보기 어렵습니다. 예를 들어, 일반적인 사무실에서 사용하는 냉난방기는 부속물일 수 있지만, 특정 업종에 필요한 전문 장비는 부속물이 아닐 가능성이 높습니다. 이 판례([대법원 1977.6.7. 선고 77다50,51 판결, 1982.1.19. 선고 81다1001 판결] 참조)에서 카페 영업을 위한 시설물들은 부속물로 인정되지 않았습니다.

유익비와 부속물, 그 차이는 무엇일까요?

• 소유권: 유익비는 투입된 비용 자체에 대한 권리이고, 부속물은 물건의 소유권에 대한 권리입니다.
• 객관성: 유익비는 건물의 객관적 가치 증가가 중요하고, 부속물은 건물 사용에 객관적 편익을 제공하는지가 중요합니다.
• 청구 방식: 유익비는 비용 상환 청구, 부속물은 매수 청구를 합니다.

임대차 계약 종료 시 비용을 돌려받거나, 설치한 시설을 계속 사용하고 싶다면 유익비와 부속물의 개념을 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 계약서에 명확한 조항을 넣어 분쟁을 예방하는 것도 좋은 방법입니다.