건물 전세 냈는데 땅 주인이 갑자기 지상권 소멸시킨다고?! 내 전세권은 어떻게 되나요? 😱

전세 계약, 꼼꼼하게 따져보고 진행했는데도 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 건물이 위치한 땅의 소유권과 관련된 문제라면 더욱 복잡해지죠. 오늘은 건물 전세권자에게 날벼락 같은 '지상권 소멸청구'에 대해 알아보겠습니다.

사례:  A씨는 B씨 소유의 건물에 전세로 들어갔습니다. 그런데 B씨는 건물이 있는 땅을 빌려 쓰는, 즉 지상권자였습니다. B씨가 땅 주인에게 2년 넘게 땅 사용료(지료)를 내지 않자, 땅 주인은 B씨에게 지상권을 없애겠다고 (지상권소멸청구) 통보했습니다.  졸지에 집이 없어질 위기에 처한 A씨는  "내 전세권은 보호받을 수 없을까?" 하는 생각에  민법 제304조를 떠올렸습니다.

민법 제304조 (지상권, 전세권, 임차권의 소멸청구와의 관계)

• 건물의 전세권설정자, 임대인 또는 저당권설정자는 전세권자, 임차인 또는 저당권자의 동의 없이 그 건물을 목적으로 한 지상권, 전세권 또는 임차권을 소멸하게 하지 못한다.

A씨는 이 조항에 따라 땅 주인에게 대항할 수 있을까요?  안타깝게도 쉽지 않습니다.

대법원은 이와 비슷한 사례(대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결)에서  민법 제304조가 보호하려는 것은 건물 주인의 임의적인 행동으로 전세권자 등에게 피해를 주는 것을 막기 위한 것이라고 판단했습니다. 즉, 땅 주인이 지료를 받지 못해 지상권을 소멸시키는 것은 법률에 따른 정당한 권리 행사이므로  민법 제304조로 막을 수 없다는 것입니다.

B씨가 고의로 지료를 내지 않아 지상권을 소멸시키려 했다면  이야기가 다를 수 있겠지만,  단순히 지료를 내지 못한 상황이라면  A씨는 땅 주인에게 직접 대항하기 어렵습니다.

결론:  A씨는 민법 제304조를 근거로 땅 주인의 지상권소멸청구에 대항할 수 없습니다.  전세 계약 전, 건물이 위치한 땅의 소유 관계와 지상권 설정 여부 등을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.  만약 지상권이 설정된 건물을 전세로 계약한다면 지료 납부 여부를 확인하고,  필요하다면 땅 주인과의 협의를 통해 문제 발생 가능성을 줄이는 노력이 필요합니다.