건물 주인 바뀌고 새 계약 썼는데, 예전 계약 권리는 어떻게 되나요? 😥

가게를 빌려서 장사하고 있는데, 갑자기 건물 주인이 바뀌는 경우가 있죠? 새로운 주인과 다시 계약을 쓰면서 기존 계약의 권리가 어떻게 되는지 걱정될 수 있습니다. 오늘은 이런 상황에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례:

철수씨는 상가 건물을 빌려 장사를 하고 있었습니다. 그런데 계약 기간 중에 건물 주인이 바뀌었고, 철수씨는 새로운 주인과 같은 가게에 대해 다시 임대차 계약을 썼습니다. 새로운 주인은 이전에는 없었던 권리금을 인정해주는 대신, 건물에 새로운 근저당권을 설정할 수 있도록 협조해달라고 요청했습니다. 철수씨는 이에 동의하고 새로운 계약을 체결한 후 확정일자를 받았습니다. 이 경우, 이전 계약에서 가지고 있던 우선변제권은 어떻게 될까요?

새로운 계약과 기존 계약의 관계

상가건물임대차보호법에 따르면, 임차인이 대항력이나 우선변제권을 확보한 후에 건물 주인이 바뀌더라도, 새로운 주인은 이전 주인의 지위를 그대로 이어받습니다 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제5조 제2항). 즉, 새로운 주인도 이전 계약의 내용을 존중해야 한다는 의미입니다.

그러나 새로운 주인과 임차인은 서로 합의하여 기존 계약과는 별개의 새로운 계약을 체결할 수 있습니다. 이 경우, 새로운 계약이 기존 계약을 대체하게 되고, 기존 계약은 효력을 잃게 됩니다. (대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다211919 판결)

철수씨의 경우

철수씨의 경우, 새로운 주인과 새로운 계약을 체결하면서 권리금을 인정받는 대신 근저당 설정에 동의했습니다. 이는 단순히 이전 계약을 이어받은 것이 아니라, 새로운 조건을 포함한 새로운 계약을 체결한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 기존 계약에서 가지고 있던 우선변제권은 새로운 계약으로 인해 효력을 잃게 된 것으로 해석됩니다.

결론

건물 주인이 바뀌고 새로운 계약을 체결할 때는 신중해야 합니다. 새로운 계약 내용이 기존 계약보다 불리한 경우, 기존 계약의 권리를 잃을 수 있기 때문입니다. 특히 권리금, 근저당 설정 등 중요한 사항에 대해서는 전문가의 도움을 받아 꼼꼼하게 확인하고 계약을 진행하는 것이 좋습니다.