건물주 바뀌고 새 계약 썼다면, 예전 계약의 권리는 사라질까?

상가 임대차 계약 중 건물주가 바뀌는 경우가 종종 있습니다. 이때 새로운 건물주와 기존 임차인이 새 계약을 쓰면 기존 계약에서 가지고 있던 권리는 어떻게 될까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

상황은 이렇습니다.

어떤 임차인이 상가 건물을 빌려 장사를 하고 있었습니다. 이 임차인은 상가임대차보호법에 따라 대항력과 우선변제권을 가지고 있었습니다. 대항력이란 건물주가 바뀌어도 새로운 건물주에게 내 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 권리이고, 우선변제권은 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

그런데 이 건물이 팔려서 새로운 건물주가 왔습니다. 새로운 건물주는 기존 임차인과 새 임대차 계약을 맺었습니다. 이때 새로운 건물주와 임차인 모두 기존 계약은 없던 것으로 하고 새 계약으로 모든 것을 정리하자는 의도였습니다. 그렇다면 기존 계약으로 확보했던 대항력과 우선변제권은 어떻게 될까요?

법원은 이렇게 판단했습니다.

새로운 건물주와 임차인이 기존 계약의 효력을 없애기 위한 의도로 새로운 계약을 체결했고, 그 새로운 계약으로 서로의 법률관계를 규정하기로 했다면, 기존 계약은 효력을 잃게 됩니다. 따라서 기존 계약으로 발생했던 대항력이나 우선변제권도 함께 소멸됩니다. 즉, 새로운 건물주에게 기존 계약상의 권리를 주장할 수 없게 됩니다.

이 사건에서는 건물주가 바뀌는 과정에서 새로운 건물주가 은행에서 대출을 받아 근저당권을 설정하는 과정이 있었습니다. 새로운 건물주와 임차인은 이 과정에서 은행의 근저당권이 1순위가 될 수 있도록 기존 임대차 계약을 없애는 새로운 계약을 작성했습니다. 법원은 이러한 상황을 고려하여 임차인이 기존 계약상의 우선변제권을 주장할 수 없다고 판단했습니다.

관련 법 조항

• 상가건물임대차보호법 제3조(대항력 등) 제1항, 제2항
• 상가건물임대차보호법 제5조(보증금의 회수) 제2항

핵심 정리

건물주가 바뀌고 새로운 건물주와 새 임대차 계약을 체결할 때는 기존 계약에서 가지고 있던 권리(대항력, 우선변제권 등)가 어떻게 될지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 새로운 계약으로 기존 계약의 효력을 소멸시키려는 의사가 명확하다면 기존 계약상의 권리도 함께 사라질 수 있습니다. 특히, 새로운 계약 조건에 권리금 약정 등이 포함되어 있다면, 기존 계약의 권리를 포기하는 대신 얻는 이점이 있는지 신중하게 판단해야 합니다.