건물을 짓는 데에는 많은 노력과 돈이 들어갑니다. 그렇다면 과연 누가 그 건물의 주인이 될까요? 오늘은 건물을 짓는 '도급'과 건물의 소유권에 대한 흥미로운 법률 이야기를 해보겠습니다.
누가 건물의 주인일까?
일반적으로 생각하면 땅 주인이 건물의 주인이 될 것 같지만, 법적으로는 조금 다릅니다. 건물을 짓기로 계약한 사람 (도급인)과 실제로 건물을 짓는 사람 (수급인) 사이에 별도의 약속이 없다면, 수급인이 자기 돈과 노력으로 완성한 건물의 소유권은 수급인에게 있습니다. (민법 제664조) 물론, 계약으로 소유권을 다르게 정할 수도 있습니다.
미완성 건물을 인수해서 완공하면?
만약 공사가 중단된 미완성 건물을 다른 건설회사가 인수해서 완공하면 어떨까요? 이 경우에는 인수한 건설회사가 건물의 소유권을 가질 수 있습니다.
이번 판례에서도 비슷한 상황이 있었습니다. A 회사가 땅 주인에게서 아파트 신축공사를 맡았지만, 사정이 생겨 공사를 중단했습니다. 그러자 B 회사가 미완성 건물을 인수받아 공사를 마무리하고 아파트를 완공했습니다. 법원은 B 회사가 건물의 소유권을 갖는다고 판결했습니다. 땅 주인과 B 회사 사이에 따로 소유권에 대한 약속을 하지 않았기 때문입니다. B 회사가 자기 돈과 노력으로 건물을 완성했으니, 건물의 주인이 된 것입니다. (민법 제187조, 제664조)
판례의 핵심 정리
참고 법조항 및 판례
건물 신축과 관련된 법률 문제는 복잡할 수 있으므로 전문가와 상담하는 것이 좋습니다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법률 자문으로 해석되어서는 안 됩니다.
민사판례
건축주가 돈을 다 지불하지 않았더라도, 계약 내용에 따라 건물 소유권은 건축주에게 있다.
민사판례
여러 사람이 함께 건물을 지을 때, 완성된 건물의 각 부분에 대한 소유권은 건축주들의 사전 약속에 따라 정해진다. 건축 허가 명의자와 실제 건물 소유자가 다를 수 있다.
민사판례
돈을 들여 건물을 지으면 보통 건물을 지은 사람이 주인이 된다. 하지만 도급계약으로 건물을 지었거나 빚 담보로 건축허가 명의를 채권자 이름으로 했을 때는 소유권이 달라질 수 있다.
민사판례
여러 사람이 함께 건물을 지을 때, 각자 소유할 부분(전유부분)은 누구의 것인지 미리 정한 약속대로 정해집니다. 건물 짓는 사람(수급인)이 자재와 노력을 들였더라도, 건물 짓는 것을 의뢰한 사람(도급인)이 소유권을 갖기로 약속했다면 그 약속이 우선됩니다.
상담사례
자금난으로 90% 완료된 건물 공사가 건축주에 의해 중단되었고, 공사비를 받지 못했지만, 계약 내용에 따라 건물 소유권은 건축주에게 있을 가능성이 높고, 기성고 비율에 따라 공사비 청구는 가능하며, 손해배상 여부는 계약서에 따른다.
민사판례
건축허가 명의자가 건물 소유권을 갖는 것은 아니며, 실제 건축에 자재와 노력을 투입한 사람이 소유권을 갖습니다. 대지 소유자 명의로 건축허가를 받았더라도, 건축업자가 비용을 들여 건물을 지었다면 건축업자가 소유권을 갖게 됩니다. 다만, 대지 대금을 지급하지 않은 경우에는 대지 소유자에게 담보 목적으로 소유권이 넘어갈 수 있습니다. 미완성 건물이라도 사회통념상 독립된 건물로 볼 수 있다면 최초 건축주가 소유권을 갖습니다.