건물 지었는데 내 건물이 아니라고? 건축 도급 계약과 소유권

집을 짓거나 건물을 올릴 때, 대부분 건설회사와 계약을 맺습니다. 이런 계약을 건축 도급 계약이라고 하는데요, 돈을 주고 건물을 짓게 하는 **도급인(건축주)**과 실제로 건물을 짓는 **수급인(건설회사)**이 계약의 주체가 됩니다. 그런데 만약 건물을 다 지었는데 소유권이 건설회사가 아닌 건축주에게 있다면 어떨까요?

오늘은 건축 도급 계약에서 건물 소유권이 누구에게 있는지, 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

원칙: 내가 지으면 내꺼!

일반적으로는 자신의 노력과 재료를 들여 건물을 지으면, 그 건물의 소유권은 건물을 지은 사람에게 있습니다. 이를 원시취득이라고 합니다. 쉽게 말해, "내가 지었으니 내꺼!"라는 원칙이죠.

예외: 계약하기 나름!

하지만 건축 도급 계약에서는 예외가 있습니다. 수급인(건설회사)이 노력과 재료를 들여 건물을 완성했더라도, 도급인(건축주)과의 계약 내용에 따라 소유권이 달라질 수 있습니다.

만약 계약에서 도급인 명의로 건축 허가를 받고, 소유권 보존 등기를 하기로 약속했다면, 건물 소유권은 도급인에게 있습니다. 즉, 계약에서 "건물은 건축주의 것"이라고 정했다면, 건설회사가 지었어도 건축주의 소유가 되는 것이죠.

대법원 판례는 어떻게 볼까?

대법원은 건축 허가 명의가 도급인 앞으로 되어 있고, 계약 내용에서 도급인이 건물 소유권을 갖는 것을 전제로 하는 약정(예: 공사대금 미지급 시 건물로 대물변제, 건물 소유권에 대한 가등기 설정)이 있다면, 건물의 소유권은 도급인에게 있다고 판단했습니다. (대법원 1991.8.23. 선고 91나2269 판결)

위 판례에서는 건설회사가 공사를 80% 정도 진행하고 중단했지만, 건축 허가 명의가 건축주 앞으로 되어 있고, 계약서에도 건축주가 소유권을 갖는다는 내용이 있었기 때문에 건물 소유권은 건축주에게 있다고 본 것입니다.

관련 법 조항: 민법 제664조

민법 제664조는 도급인이 완성된 목적물의 소유권을 취득하는 시기에 대해 규정하고 있습니다. 본문에서는 도급계약에서 건물의 소유권 귀속에 대한 합의가 있을 경우, 그 합의에 따라 소유권이 결정됨을 보여주는 판례를 소개했습니다.

핵심 정리:

• 원칙적으로 건물을 지은 사람이 소유권을 갖습니다.
• 하지만 건축 도급 계약에서는 계약 내용에 따라 소유권이 달라질 수 있습니다.
• 건축 허가 명의, 계약서 내용 등을 통해 소유권 귀속을 명확히 하는 것이 중요합니다.

건축 도급 계약은 복잡한 법률 관계가 얽혀 있으므로, 계약 전 전문가와 상담하여 자신의 권리를 보호하는 것이 중요합니다.