새 건물, 누구 소유일까요? 여러 명이 함께 지으면 더 복잡한 건물 소유권 이야기

새 건물을 지을 때, 돈을 내고 건설사에 맡기는 경우가 많죠. 이때 건물 소유권은 누구에게 있을까요? 당연히 돈을 낸 사람, 즉 건축주에게 있다고 생각하시겠지만, 법적으로는 조금 더 복잡합니다. 특히 여러 명이 함께 건물을 지을 때는 더욱 그렇죠. 오늘은 이런 경우 건물 소유권을 누가 갖게 되는지 알아보겠습니다.

건물 짓는 계약, 도급 계약

건물을 짓는 계약을 '도급 계약'이라고 합니다. 돈을 내는 사람은 '도급인', 건물을 짓는 사람은 '수급인'이라고 부르죠. 보통은 수급인이 자기 돈과 자재, 인력을 들여 건물을 짓지만, 최종적으로 건물을 소유하는 사람은 도급인입니다. 도급인과 수급인이 "건물은 도급인 소유로 한다"라고 계약을 맺기 때문이죠. 이런 경우 도급인은 자기 돈과 노력을 들이지 않아도 건물을 '원시취득'하게 됩니다.

여럿이 함께 지으면? 약속이 중요!

여러 사람이 함께 건축주가 되어 건물을 짓는 경우도 있습니다. 이때는 각자 얼마씩 돈을 냈는지, 어떤 부분을 사용하기로 했는지 등을 미리 약속하는 것이 매우 중요합니다. 특히 아파트처럼 여러 개의 독립된 공간으로 이루어진 '집합건물'의 경우, 누가 어떤 호실을 소유할지는 건축주들 사이의 약속, 즉 '약정'에 따라 결정됩니다.

법원 판결은?

실제로 이와 관련된 법원 판결이 있었습니다. 여러 명이 함께 낡은 건물을 철거하고 새 건물을 짓기로 약속했는데, 새 건물의 2층 소유권을 둘러싸고 분쟁이 발생했습니다. 법원은 건축주들이 "새 건물이 완공되면 이전 건물에서 사용하던 부분과 같은 위치의 공간을 각자 소유한다"라고 약속했던 점을 인정했습니다. 즉, 낡은 건물의 2층을 사용하던 사람이 새 건물의 2층도 소유하게 된다는 것이죠. 비록 건축비를 모두 내지 않았더라도, 다른 사람 이름으로 2층을 임대하여 보증금을 공사비에 충당했고, 최종적으로 정산하면 2층 분양금보다 더 많은 금액을 부담한 것으로 인정되었기 때문입니다.

핵심 정리

• 새 건물은 건설사가 아니라 건축주가 소유합니다.
• 여러 명이 함께 건축할 때는 누가 어떤 부분을 소유할지 미리 약속하는 것이 중요합니다.
• 법원은 건축주들 사이의 약속을 바탕으로 소유권을 판단합니다.

관련 법조항 & 판례

• 민법 제105조 (임의규정) 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 제외하고는 계약으로 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.
• 민법 제187조 (점유의 취득시효) 20년간 소유의 의사로 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
• 민법 제664조 (수급인의 담보책임) ① 수급인은 도급의 목적물이 완성될 때까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.
• 대법원 1996. 9. 20. 선고 96다24804 판결 등 참조
• 대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 전원합의체 판결