내 돈, 내 재료로 지은 건물, 내 건물 맞나요? 건물 신축 공사와 소유권 분쟁

안녕하세요! 오늘은 건물 신축 공사 도중 발생할 수 있는 소유권 분쟁에 대해 알아보겠습니다. 내 돈과 재료를 들여 건물을 거의 다 지었는데, 갑자기 소유권을 주장할 수 없게 된다면 얼마나 억울할까요? 실제로 이런 사례가 종종 발생합니다.

사례:

A씨는 B씨로부터 상가 신축 공사를 맡았습니다. A씨는 자신의 자금과 재료를 투입하여 공정률 90%까지 건물을 완성했습니다. 그런데 막바지 공사를 앞두고 A씨의 자금 사정이 어려워지면서 공사가 지연되었습니다. 이를 이유로 B씨는 계약 위반을 주장하며 계약을 해제하고, 남은 공사를 직접 마무리했습니다. A씨는 공사 대금을 한 푼도 받지 못했는데, 자신의 돈과 재료로 지은 건물의 소유권을 주장할 수 있을까요?

건물 소유권, 누구에게 있을까?

건물 소유권은 원칙적으로 자신의 노력과 재료를 들여 건축한 사람에게 있습니다. 그러나 건물 신축 도급 계약에서 다른 약정이 있다면 상황은 달라집니다. 예를 들어, 도급인 명의로 건축 허가를 받고 소유권 보존 등기를 하기로 계약했다면, 건물이 완성되더라도 소유권은 도급인에게 있습니다.

대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다66990 판결에서도 이와 같은 원칙을 확인할 수 있습니다. 즉, A씨와 B씨가 체결한 도급 계약 내용이 소유권 귀속을 결정하는 핵심입니다. 계약서에 소유권에 대한 명확한 약정이 있다면 그에 따라야 합니다.

받지 못한 공사 대금은 어떻게 할까?

공사 도급 계약이 중도 해제된 경우, 수급인은 기성고, 즉 이미 시공한 부분에 해당하는 공사 대금을 받을 권리가 있습니다.

대법원 2003. 2. 26. 선고 2000다40995 판결에 따르면, 기성고 비율은 실제 소요된 공사비와 미시공 부분 완성에 소요될 공사비를 고려하여 계산합니다. 만약 설계 변경 등으로 공사 대금이 변경되었다면, 변경된 금액을 기준으로 기성고 비율을 적용해야 합니다. 따라서 A씨는 특별한 사정이 없다면, 실제 진행한 공사량에 해당하는 공사 대금을 B씨에게 청구할 수 있습니다.

공사 지연에 대한 책임은?

B씨는 A씨의 공사 지연으로 인한 손해 배상을 청구할 수 있습니다. 하지만 계약이 합의 해제된 경우, 손해배상에 대한 특약이 없고 손해배상 청구를 유보하는 의사표시가 없었다면, A씨는 B씨에게 별도의 손해배상을 하지 않아도 될 가능성이 높습니다 (대법원 1989. 4. 25. 선고 86다카1147, 1148 판결).

결론:

건축 공사 도급 계약은 복잡하고 다양한 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 계약을 체결할 때는 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하고, 소유권 귀속, 공사 대금 지급 방법, 손해배상 등 중요한 사항을 명확하게 정하는 것이 중요합니다. 분쟁 발생 시에는 전문가의 도움을 받아 적극적으로 권리를 행사해야 합니다.