건물 짓고 팔 목적의 땅, 취득세 중과 대상일까?

회사를 운영하면서 건물을 지어 파는 사업을 할 때, 땅을 사는 데 드는 취득세가 일반적인 경우보다 더 많이 나올 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 바로 '취득세 중과' 때문인데요. 오늘은 건물을 지어 팔 목적으로 취득한 땅이 취득세 중과 대상이 되는지, 그리고 회사의 주인이나 경영진이 바뀌면 취득세 중과 여부를 어떻게 판단하는지에 대한 대법원 판례를 살펴보겠습니다.

1. 건축물자영건설업에 제공된 토지, 취득세 중과 대상 포함

과거 지방세법 시행령에서는 부동산 매매업이 주업이 아닌 법인이 제3자에게 팔 목적으로 취득한 땅 중 '부동산 매매용 토지'에 해당하는 경우 취득세를 중과했습니다. 그렇다면 '부동산 매매용 토지'는 무엇일까요? 지방세법 시행규칙에서는 "부동산을 매도(건축물을 신축하여 매도하는 경우를 포함한다)할 목적으로 취득하여 판매용에 공여하는 토지"라고 정의하고 있었습니다.

핵심은 "건축물을 신축하여 매도하는 경우를 포함한다"는 부분입니다. 이 조항 때문에, 자신이 직접 건물을 지어서 땅과 함께 팔 목적으로 취득한 땅, 즉 건축물자영건설업에 사용되는 땅도 취득세 중과 대상에 포함된다는 것이 대법원의 판단입니다.

2. 회사 주인/경영진 변경 시, 취득세 중과 판단 기준은 '직전 사업연도'

부동산 매매업이 주업이 아닌 법인인지 판단하는 기준은 직전 사업연도의 총자산가액, 총매출액, 상시 사용 종업원 수 등을 기준으로 합니다. 하지만 회사를 설립한 해에 바로 땅을 취득해서 직전 사업연도의 실적이 없는 경우에는, 세금 부과 요건이 성립될 때까지의 실제 사업 현황을 보고 판단하게 됩니다.

그런데 만약 회사 주주나 경영진이 바뀐 경우에는 어떻게 될까요? 대법원은 회사의 주인이나 경영진이 바뀌더라도 회사 자체는 그대로 존재하기 때문에, 직전 사업연도의 실적이 없는 경우로 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 이런 경우에도 직전 사업연도의 사업 현황을 기준으로 취득세 중과 여부를 판단해야 합니다.

관련 법조항 및 판례

• 구 지방세법(1998. 12. 31. 법률 제5615호로 개정되기 전의 것) 제112조 제2항
• 구 지방세법시행령(1996. 12. 31. 대통령령 제15211호로 개정되기 전의 것) 제84조의4 제3항 제2호{현행 제84조의4 제1항 제2호 (바)목 참조}
• 구 지방세법시행규칙(1995. 12. 30. 내무부령 제668호로 개정되기 전의 것) 제46조의8 제2항
• 구 지방세법시행규칙(1998. 7. 23. 행정자치부령 제11호로 개정되기 전의 것) 제46조의6(현행 제46조의4 참조)
• 대법원 1993. 11. 9. 선고 93누16529 판결
• 대법원 1997. 7. 25. 선고 96누9126 판결
• 대법원 1997. 7. 25. 선고 96누12924 판결
• 대법원 1995. 2. 14. 선고 94누6246 판결
• 대법원 1996. 5. 28. 선고 95누18642 판결

건물을 짓고 파는 사업을 계획 중이라면, 취득세 중과 여부를 꼼꼼히 확인하여 예상치 못한 세금 부담을 줄이는 것이 중요합니다. 위 내용은 과거 법령에 근거한 판례이므로, 현재 상황에 적용하기 위해서는 관련 법령을 다시 한번 확인하시는 것이 좋습니다.