공사대금과 하자보증금, 둘 다 줘야 할 때도 줘야 할 때!

아파트나 다세대주택을 짓다 보면 여러 공사업체와 계약을 맺게 됩니다. 공사가 끝나면 건축주는 공사대금을 지급해야 하고, 공사업체는 하자보수를 위해 하자보증금을 예치해야 하죠. 그런데 만약 공사가 끝났는데도 건축주가 돈을 다 안 주고, 공사업체도 하자보증금을 안 냈다면 어떻게 될까요? 오늘은 이런 상황에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사건의 개요

A 건설업체는 B 주택조합과 다세대주택의 난방, 수도 설비 공사 계약을 맺었습니다. 계약 내용에는 A 업체가 공사 완료 후 하자보증금을 예치하고, B 조합은 공사대금을 지급하는 조항이 있었습니다. 공사가 끝났지만 B 조합은 공사대금 중 일부를 지급하지 않았고, A 업체도 하자보증금을 예치하지 않았습니다. 결국 B 조합과 관련된 C 회사가 나서서 A 업체에 남은 공사대금을 지급하는 대신 하자보증금을 예치하라는 합의를 했습니다. 그러나 A 업체가 시공한 부분에 하자가 발생했고, B 조합은 하자 보수를 요구하며 잔금 지급을 거부했습니다. A 업체는 C 회사를 상대로 잔금 지급을 청구하는 소송을 제기했습니다.

법원의 판단

법원은 A 업체의 하자보증금 예치 의무와 B 조합(그리고 이를 인수한 C 회사)의 공사잔대금 지급 의무는 동시이행관계에 있다고 판단했습니다. 즉, A 업체는 하자보증금을 예치해야 잔금을 받을 수 있고, C 회사는 A 업체가 하자보증금을 예치해야만 잔금을 지급할 의무가 있다는 것입니다. 두 의무 모두 이행 시기가 지났기 때문에 서로 상대방에게 이행을 요구할 수 있는 상황이라는 것이죠.

핵심 정리

• 공사대금 지급과 하자보증금 예치는 특별한 사정이 없는 한 동시이행관계에 있습니다.
• 즉, 한쪽이 의무를 이행하지 않으면 다른 쪽도 이행을 거부할 수 있습니다.

관련 법 조항

• 민법 제536조 (동시이행의 항변권) 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거부할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
• 민법 제665조 (수급인의 담보책임) 도급인은 수급인이 완성한 목적물 또는 지급받은 부분에 하자가 있는 때에는 상당한 기간을 정하여 그 보수를 청구할 수 있다. 그러나 하자가 중요하지 아니하거나 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그러하지 아니하다.

이 판례는 공사대금과 하자보증금 사이의 동시이행 관계를 명확히 보여주는 사례입니다. 공사 계약 관계에 있는 분들은 이 점을 유의하여 분쟁을 예방하고 원만하게 해결하시기 바랍니다.