내 집 담보 잡히는 근저당, 제대로 알고 있나요? (feat. 등기선례)

안녕하세요! 오늘은 부동산 거래에서 중요한 개념인 근저당권 설정등기에 대해 알아보겠습니다. 집을 사거나 전세를 얻을 때, 혹은 사업 자금이 필요할 때 대출을 받게 되는데요. 이때 은행은 돈을 떼일 위험을 줄이기 위해 담보를 요구합니다. 이 담보로 집을 잡히는 경우가 많은데, 이때 설정되는 것이 바로 근저당권 설정등기입니다.

근저당권 설정등기란 무엇일까요?

쉽게 말해, 돈을 빌려준 사람(채권자)이 돈을 빌려간 사람(채무자)에게 돈을 돌려받지 못할 경우를 대비해 채무자의 부동산을 잡아두는 등기입니다. 장래에 발생할 수 있는 여러 종류의 빚을 한꺼번에 담보할 수 있다는 점이 특징입니다. 예를 들어, 사업 자금을 빌리는 경우 사업 과정에서 추가 대출이 발생할 수 있는데, 이런 경우에도 처음 설정한 근저당권 하나로 모든 채무를 담보할 수 있습니다. 이때 설정되는 최대 금액을 채권최고액이라고 합니다. (대법원인터넷등기소, 자료센터-등기신청양식-근저당권설정등기신청)

누가 신청할 수 있을까요?

• 등기의무자: 근저당권을 설정하는 사람, 즉 부동산의 소유자, 지상권자, 전세권자 등이 해당됩니다.
• 등기권리자: 근저당권을 설정받는 사람, 즉 돈을 빌려주는 채권자 (은행 등)입니다.

등기는 어떻게 신청하나요?

등기는 등기소에 직접 방문하거나 온라인으로 신청할 수 있습니다 (부동산등기법 제24조). 변호사나 법무사를 통해 대리 신청도 가능합니다.

근저당 설정, 이것만은 주의하세요! (등기선례 Q&A)

근저당권 설정과 관련하여 자주 발생하는 질문들을 통해 좀 더 자세히 알아보겠습니다.

• Q1. 채권자가 여러 명이면 각자의 지분대로 등기할 수 있나요?

  • A1. 안됩니다. 근저당권은 여러 채권을 하나로 묶어 담보하는 것이기 때문에 채권자별로 지분을 나누어 등기할 수 없습니다. (등기선례 8-251)

• Q2. 두 명이 공동으로 돈을 빌려주면서 각자의 지분대로 근저당을 설정할 수 있나요?

  • A2. 안됩니다. 공동으로 돈을 빌려주는 경우에도 하나의 근저당권으로 설정해야 하며, 지분을 나누어 별도의 근저당권을 설정할 수 없습니다. (등기선례 7-274)

• Q3. 전세금보다 근저당권의 채권최고액이 더 커도 되나요?

  • A3. 됩니다. 전세금보다 채권최고액이 큰 근저당 설정등기도 가능합니다. 예를 들어 전세금이 5천만 원인데, 3천5백만 원의 근저당이 설정된 후 추가로 2천만 원의 근저당이 설정될 수 있습니다. (등기선례 5-435)

• Q4. 채권최고액을 나누어 여러 부동산에 근저당을 설정할 수 있나요?

  • A4. 안됩니다. 하나의 근저당권 설정계약으로 약정된 채권최고액을 나누어 여러 부동산에 각각 근저당 설정을 할 수는 없습니다. (등기선례 5-436)

오늘은 근저당권 설정등기에 대해 알아보았습니다. 부동산 거래 시 중요한 부분이니 꼼꼼하게 확인하고 진행하시기 바랍니다. 더 궁금한 점이 있다면 전문가와 상담하는 것을 추천합니다.