건물과 전세권, 이중으로 근저당 잡히면 어떻게 되나요? 🧐

집을 소유하고 있으면서 전세도 살고 있는데, 돈을 빌리면서 건물에도, 전세권에도 근저당을 설정하는 경우가 있을 수 있습니다. 이럴 때 뭔가 좀 찜찜하죠? 내 건물과 전세권에 이중으로 근저당이 설정되면 어떻게 되는 걸까요? 복잡해 보이는 이 문제, 쉽게 풀어드리겠습니다!

사례를 하나 들어볼게요.

甲 씨는 건물을 소유하고 있고, 그 건물의 일부를 乙 씨에게 전세를 주었습니다. 甲 씨는 돈이 필요해서 丙 씨에게 돈을 빌리면서 자기 건물에 근저당을 설정했습니다. 그런데, 돈이 더 필요해진 甲 씨는 丙 씨에게 추가로 돈을 빌리면서 이번에는 乙 씨에게 전세를 준 부분의 전세권에도 근저당을 설정했습니다. 두 근저당은 같은 빚에 대해, 같은 최고액으로 설정되었습니다. 등기부등본에는 두 근저당이 따로따로 기재되어 있고, '공동담보'라는 말은 없습니다. 이런 경우, 전세권에 설정된 근저당은 어떤 의미를 가질까요?

핵심은 "공동근저당"

법적으로, 여러 부동산에 대해 하나의 빚을 담보하기 위해 근저당을 설정할 수 있는데, 이를 "공동근저당"이라고 합니다. 과거 부동산등기법(2011.4.11. 개정 전) 제149조에서는 공동담보 등기를 신청하면 등기부등본에 그 내용을 함께 기재하도록 규정했습니다. 이렇게 하면 어떤 부동산들이 함께 담보로 잡혀있는지 명확히 알 수 있겠죠.

등기가 없어도 공동근저당으로 인정될 수 있다!

그런데 중요한 것은, 공동담보 등기를 안 했다고 해서 공동근저당이 아닌 것은 아니라는 점입니다! 대법원 2010.12.23. 선고 2008다57746 판결에 따르면, 같은 빚에 대해 여러 근저당을 설정하기로 합의하고 각각 등기를 마쳤다면, 설령 등기부등본에 공동담보라는 말이 없더라도, 같은 최고액 범위 내에서는 공동근저당으로 인정됩니다.

결론: 전세권 근저당도 공동근저당의 일부

따라서 위 사례에서, 甲 씨가 건물과 전세권에 각각 설정한 근저당은 공동근저당으로 볼 수 있습니다. 즉, 丙 씨는 건물과 전세권 모두를 합쳐서 자신의 빚을 회수할 수 있다는 뜻입니다. 비록 전세권에 설정된 근저당이 따로 등기되어 있고 공동담보라고 표시되어 있지 않더라도, 실질적으로는 건물에 설정된 근저당과 함께 빚을 담보하는 역할을 하는 것이죠.

이처럼 부동산과 관련된 법적 문제는 복잡해 보이지만, 핵심 원리를 이해하면 어렵지 않습니다. 혹시라도 비슷한 상황에 처해있다면 전문가의 도움을 받아 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.