전세 계약 끝났는데 집 팔렸네?! 보증금은 누구한테 받지?

전세 계약 기간이 끝나거나 합의로 계약을 해지했는데, 집주인이 갑자기 집을 팔아버렸다면? 당황스럽겠지만 걱정 마세요. 법은 세입자를 보호하기 위한 장치를 마련해 두고 있습니다. 오늘은 전세 계약 종료 후 집이 팔렸을 때 보증금을 누구에게 받아야 하는지, 그리고 세입자의 권리에 대해 알아보겠습니다.

상황: 전세 계약이 끝났지만 아직 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 집주인이 집을 다른 사람에게 팔았습니다. 이런 경우 세입자는 새 집주인에게 보증금을 달라고 해야 할까요, 아니면 원래 집주인에게 요구해야 할까요?

핵심: 원칙적으로 새 집주인이 보증금 반환 의무를 갖습니다. 하지만 세입자가 원하지 않으면 원래 집주인에게 보증금을 요구할 수도 있습니다.

법적 근거:

• 주택임대차보호법 제3조 제2항: 임대주택의 양수인(새 집주인)은 임대인(원래 집주인)의 지위를 승계한 것으로 본다.
• 주택임대차보호법 제4조 제2항: 임차인(세입자)은 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 본다.

해설:

전세 계약이 끝났더라도 세입자가 보증금을 돌려받지 못했다면 법적으로는 여전히 임대차 관계가 유지되는 것으로 간주합니다(주택임대차보호법 제4조 제2항). 이 상태에서 집이 팔리면 새 집주인은 자동으로 원래 집주인의 지위를 이어받아 보증금 반환 의무를 지게 됩니다(주택임대차보호법 제3조 제2항). 즉, 새 집주인에게 보증금을 요구할 수 있습니다.

하지만 세입자 입장에서는 새 집주인을 믿고 보증금을 맡기기 꺼려질 수 있습니다. 이럴 때는 새 집주인에게 보증금 반환 의무를 넘기지 않고, 원래 집주인에게 계속해서 보증금을 요구할 수 있습니다. 단, 집이 팔린 사실을 알게 된 후 '상당한 기간' 내에 새 집주인에게 이의를 제기해야 합니다. '상당한 기간'이란 구체적인 기준은 없지만, 일반적으로 집이 팔린 사실을 안 날로부터 1~2개월 정도로 봅니다.

판례: 대법원은 세입자가 새 집주인에게 보증금 반환을 요구하는 행동을 했다면, 암묵적으로 새 집주인의 지위 승계에 동의한 것으로 해석했습니다(대법원 2002. 5. 31. 선고 2001다82537 판결). 즉, 새 집주인에게 이의를 제기하려면 명확한 의사 표시를 해야 합니다. 단순히 원래 집주인에게 보증금을 요구하거나 다른 부동산을 가압류하는 행위만으로는 부족할 수 있습니다.

결론: 전세 계약 종료 후 집이 팔렸다면 새 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 하지만 새 집주인에게 보증금을 맡기기 꺼려진다면, 집이 팔린 사실을 안 날로부터 상당한 기간 내에 새 집주인에게 이의를 제기하고 원래 집주인에게 보증금을 요구할 수 있습니다. 자신의 상황에 맞는 현명한 선택을 하시기 바랍니다.