내 집 마련의 꿈, 주택법으로 시작하기! (공인중개사 필독)

안녕하세요! 내 집 마련, 누구나 한 번쯤 꿈꿔보는 일이죠. 하지만 막상 시작하려면 뭐부터 해야 할지 막막하신 분들 많으실 거예요. 특히 복잡한 주택법은 더욱 어렵게 느껴지실 텐데요. 오늘은 공인중개사 업무와 관련된 주택법의 핵심 내용을 쉽게 풀어서 설명해드리겠습니다. (본 내용은 주택법 전체가 아닌 일부 내용만을 다루고 있으므로, 자세한 내용은 국가법령정보센터에서 확인해주세요!)

1. 꼭 알아야 할 주택 유형

• 국민주택규모: 전용면적 85㎡ 이하 (수도권 제외 읍·면 지역은 100㎡ 이하) (주택법 제2조, 시행령 제4조)
• 국민주택: 국가·지자체 등이 짓거나 지원하는 국민주택규모 이하 주택 (주택법 제2조) 나머지는 민영주택이라고 합니다.
• 도시형 생활주택: 300세대 미만의 국민주택규모 주택으로, 소형 주택(전용면적 60㎡ 이하, 욕실·부엌 필수, 지하층 세대 설치 금지)과 단지형 연립/다세대주택이 있습니다. (주택법 제2조, 시행령 제4조)
• 준주택: 주택은 아니지만 주거시설로 이용 가능한 오피스텔, 기숙사 등 (주택법 제2조)
• 세대구분형 공동주택: 한 주택 내부를 여러 세대로 구분, 각각 욕실·부엌·현관을 갖추고 세대 간 연결 가능, 전체 세대수의 1/3 이하 (주택법 제2조, 시행령 제9조)

2. 주택 건설의 주체

• 공공사업주체: 국가, 지자체, LH, 지방공사 (주택법 제2조 제10호)
• 민간사업주체: 등록된 주택건설사업자 등 (주택법 제2조 제10호)
  • 등록: 연간 단독 20호/공동 20세대(도시형 30세대) 이상 건설 또는 1만㎡ 이상 대지조성 시 국토부 장관에게 등록 (국가, 지자체, LH, 지방공사 등 제외) (주택법 제4조 제1항, 시행령 제14조)
  • 등록기준: 자본금 3억 이상(개인 6억), 기술인력 확보, 사무실 확보 (주택법 시행령 제14조 제3항)

3. 함께 짓는 꿈, 주택조합

• 주택조합 유형: 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합 (주택법 제2조 제11호)
• 조합원 요건: 무주택 또는 소형주택 소유 세대주, 지역/직장 요건 등 (주택법 시행령 제21조 제1항)
• 설립인가: 시장·군수·구청장에게 인가 필요, 토지 사용권원 80% 이상+소유권 15% 이상 확보 (주택법 제11조)
• 조합원 교체: 원칙적으로 설립인가 후 교체/신규가입 불가, 사망, 탈퇴 등 예외 사유 존재 (주택법 시행령 제22조 제1항)

4. 사업계획 승인부터 사용검사까지

• 사업계획 승인 신청: 조합 설립인가 후 2년 이내 (주택법 시행령 제23조 제1항)
• 승인 대상: 단독 30호(예외 있음)/공동 30세대(예외 있음) 이상 건설 또는 1만㎡ 이상 대지조성 (주택법 제15조 제1항, 시행령 제27조)
• 승인권자: 대지 면적, 사업 종류에 따라 시·도지사, 시장·군수·구청장, 국토부 장관 (주택법 제15조 제1항, 시행령 제27조 제3항)
• 매도청구: 사업주체는 일정 조건 충족 시 미확보 대지 소유자에게 매도 청구 가능 (주택법 제22조)
• 감리: 사업계획 승인/리모델링 허가 시 감리자 지정 (주택법 제43조 제1항)
• 사용검사: 사업 완료 후 시장·군수·구청장 또는 국토부 장관에게 받아야 함 (주택법 제49조 제1항, 시행령 제54조 제1항)

5. 주택상환사채

• 발행: LH, 등록사업자 (일정 요건 충족) (주택법 제80조 제1항, 시행령 제83조 제1항, 제84조 제1항)
• 등록사업자 발행 한도: 최근 3년 연평균 건설 호수 이내 (주택법 시행령 제84조 제2항)

복잡한 주택법, 이렇게 정리해보니 조금은 이해가 되시나요? 내 집 마련의 꿈을 이루는 첫걸음, 주택법에 대한 이해와 함께 시작하세요! 다음에는 더 유익한 부동산 정보로 찾아뵙겠습니다.