건축허가 후 도로 편입? 보상은 어떻게 될까요?

안녕하세요. 오늘은 건축허가를 받고 공사를 시작했는데, 나중에 도로로 편입되어 손해를 입은 경우에 대한 보상 문제를 다뤄보겠습니다. 최근 대법원 판결(대법원 2005. 7. 28. 선고 2004다68407 판결)을 바탕으로 설명드리겠습니다.

사건의 개요

원고는 김포시로부터 건축허가를 받아 건물 신축 공사를 시작했습니다. 도급 계약도 체결하고 가설물까지 설치했죠. 그런데 갑자기 김포시의 개발계획이 변경되면서 원고의 땅 일부가 도로로 편입되게 되었습니다. 원고는 땅에 대한 보상금은 받았지만, 이미 설치한 가설물 비용과 변경된 설계에 따른 추가 비용에 대해서는 보상을 받지 못했습니다. 그래서 김포시를 상대로 소송을 제기했죠.

쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 두 가지입니다.

1. 공공사업으로 땅이 수용될 때, 직접 수용되지 않은 땅 바깥에서 발생한 간접적인 손실도 보상받을 수 있을까요?
2. 건축허가 후 공공사업으로 땅이 수용되어 가설물 설치 비용이나 설계 변경 비용과 같은 손해가 발생했을 때, 이를 보상받을 수 있을까요?

원심의 판단

원심은 원고의 손을 들어주었습니다. 가설물 설치 비용과 설계 변경 비용 모두 보상해야 한다고 판결했죠. 헌법 제23조 제3항(재산권 보장)과 과거 토지수용법, 그리고 옛 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 시행규칙(이하 '구 공특법 시행규칙')의 취지를 고려하면, 공공사업으로 예측 가능한 손해가 발생했고 그 범위도 특정할 수 있다면 보상해야 한다는 논리였습니다.

대법원의 판단

그러나 대법원은 원심 판결을 뒤집었습니다. 대법원은 간접손실 보상에 관한 기존 판례(대법원 1995. 7. 14. 선고 94다38038 판결 등)를 재확인하며, 예측 가능하고 손실 범위를 특정할 수 있는 경우에만 구 공특법 시행규칙을 유추 적용하여 보상할 수 있다고 판시했습니다.

• 가설물 설치 비용: 대법원은 가설물이 공공사업으로 인해 본래 기능을 잃었다면 구 공특법 시행규칙 제23조의6 (현행 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제62조)을 유추 적용하여 보상할 수 있다고 보았습니다. 다만, 원고가 건축면적을 줄여서 건축허가를 다시 받았기 때문에, 남은 땅에서 가설물을 계속 사용할 수 있었는지 여부를 다시 확인해야 한다고 지적했습니다. 즉, 모든 가설물 설치 비용을 보상해야 하는 것은 아니라는 것입니다.

• 설계 변경 비용: 대법원은 설계 변경 비용은 구 공특법 시행규칙에서 정한 간접손실 보상 규정(제23조의2 내지 7, 현행 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제64조, 제62조 등)을 유추 적용할 수 없다고 판단했습니다. 따라서 설계 변경 비용은 보상 대상이 아니라고 보았습니다.

결론

이 판결은 공공사업으로 인한 간접손실 보상의 범위를 명확히 제시했다는 점에서 중요한 의미를 갖습니다. 모든 간접손실이 보상되는 것은 아니며, 법률과 시행규칙에 명시된 보상 규정을 유추 적용할 수 있는 경우에 한정된다는 것을 보여줍니다. 특히, 건축허가 후 땅의 일부가 수용된 경우, 가설물 비용 등은 상황에 따라 보상 여부가 달라질 수 있다는 점을 유의해야 합니다.