건축허가와 개발부담금 부과 시점, 그리고 개발이익 환수에 대한 여러 쟁점들

안녕하세요! 오늘은 건축허가와 관련된 개발부담금 부과에 대한 몇 가지 중요한 쟁점들을 살펴보려고 합니다. 특히 개발제한구역 내 토지 개발과 관련된 내용이 많으니, 관련된 분들은 주의 깊게 읽어보시면 좋겠습니다.

1. 건축허가와 개발부담금 부과 시점

토지 형질 변경이나 농지 전용 허가 없이 건축허가만 받고 건물을 지으면서 땅을 파거나 메우는 등의 공사를 했다면 개발부담금을 내야 할까요? 그리고 언제부터 언제까지 계산해야 할까요?

과거 건축법에서는 건축허가를 받으면 토지 형질 변경이나 농지 전용 허가를 받은 것으로 간주했습니다. (구 건축법 제8조 제4항, 제7조 제3항 제1호, 제5호) 따라서 별도의 허가 없이 건축허가만으로 건물을 지었다면, 건축허가일이 개발부담금 부과 시작 시점이 되고, 건물 사용 검사일 또는 임시 사용 승인일이 부과 종료 시점이 됩니다. (구 개발이익환수에관한법률 제5조 제1항 제10호, 제9조 제1항, 제3항, 같은 법 시행령 제4조 제1항 [별표 1] 제10호, 제7조 제1항 [별표 2] 제10호, 제8조 제1항 제2호, 제2항 제3호) 즉, 건축허가를 받은 날부터 건물 사용 검사를 받은 날까지의 토지 가치 상승분에 대해 개발부담금이 부과되는 것입니다.

2. 건축 시 토지에 대한 물리적 개발행위 필수 여부

건축물을 지을 때 항상 땅을 파거나 메우는 등의 물리적인 개발행위를 해야만 개발부담금 부과 대상이 될까요? 결론은 '아니오'입니다. 건물을 짓는 것 자체만으로도 토지 가치가 상승할 수 있기 때문에, 물리적 개발행위가 없더라도 개발부담금 부과 대상이 될 수 있습니다. (구 개발이익환수에관한법률 제5조 제1항 제10호, 같은 법 시행령 제4조 제1항 [별표 1] 제10호)

3. 개별공시지가의 의미

개발부담금을 계산할 때 기준이 되는 땅값은 어떻게 정할까요? 법에서는 '개별공시지가'를 기준으로 하도록 정하고 있습니다. (구 개발이익환수에관한법률 제10조 제1항, 제3항) 개별공시지가는 정부가 조사하여 공시하는 개별 토지의 가격으로, 특별한 사정이 없는 한 이 가격을 기준으로 개발부담금을 계산합니다. (구 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제1항 제6호, 같은 법 시행령 제12조 제2호)

4. 개발제한구역 내 개발사업과 개발부담금

개발제한구역 안에서 개발사업을 하면 개발부담금을 감면받을 수 있을까요? 안타깝게도, 과거 법에서는 개발제한구역 내 개발사업이라고 해서 특별히 감면해 주는 규정이 없었습니다. (구 개발이익환수에관한법률 제5조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제4조 제1항, 같은 법 시행규칙 제3조의2) 개발제한구역이라도 개발행위로 인해 땅값이 오르면 다른 지역과 마찬가지로 개발부담금을 내야 했습니다.

5. 기초공제 규정 부재의 합헌성

개발부담금을 계산할 때 기초적인 생활비 등을 고려하여 일정 금액을 공제해 주지 않는 것은 위헌일까요? 법에서는 기초공제 규정을 두지 않았지만, 정상적인 지가 상승분과 개발비용을 공제하도록 하여 재산권을 보호하고 있습니다. (구 개발이익환수에관한법률 제8조) 따라서 기초공제 규정이 없다고 해서 위헌은 아닙니다.

6. 개발부담금 정산/환급 제도 부재의 합헌성

개발사업이 끝난 후 땅값이 떨어지면 이미 낸 개발부담금을 돌려받을 수 있을까요? 과거 법에서는 이러한 정산이나 환급 제도가 없었습니다. (구 개발이익환수에관한법률 제14조 제1항, 제16조 제1항) 개발부담금은 개발사업 기간 동안 발생한 토지 가치 상승분에 대해 부과되는 것이기 때문에, 사업 종료 후 땅값 하락은 고려 대상이 아니었습니다.

이상으로 건축허가와 개발부담금 부과, 그리고 개발이익 환수에 대한 몇 가지 쟁점들을 살펴보았습니다. 관련 판례는 대법원 1998. 11. 13. 선고 97누2153 판결, 대법원 1997. 12. 12. 선고 97누3279 판결 등이 있습니다. 참고하시길 바랍니다.