임대주택도 집 개수에 포함될까? 다주택자 양도세 계산 팁

내 집 마련의 꿈을 이루고, 추가로 임대주택 투자까지 하는 분들 많으시죠? 그런데 세금 계산할 때, 임대주택도 "내 집"으로 쳐서 세금을 더 내야 할까요? 오늘은 다주택자 양도소득세 계산 시 임대주택이 주택 수에 포함되는지에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

1세대 1주택 비과세와 임대주택

1세대 1주택자는 일정 요건을 충족하면 집을 팔 때 양도소득세를 내지 않아도 됩니다 (구 소득세법 제89조 제3호). 그리고 임대주택에 대한 세금 혜택을 주기 위해, 1세대 1주택 비과세를 계산할 때 임대주택은 집 개수에서 빼주는 규정이 있었습니다 (구 조세특례제한법 제97조 제2항). 쉽게 말해, 실제로 거주하는 집 한 채와 임대주택 한 채를 가지고 있어도, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있도록 해 준 것이죠.

3주택 이상 다주택자의 경우는?

그런데 만약 집을 여러 채 가지고 있는 다주택자라면 어떨까요? 3채 이상 집을 소유한 사람이 집을 팔면, 실제 거래된 가격(실거래가)을 기준으로 양도세를 계산해야 합니다(구 소득세법 제96조 제1항 제7호, 구 소득세법 시행령 제162조의2 제5항). 이때 임대주택도 집 개수에 포함해서 3주택 이상인지 판단해야 할까요?

법원은 "포함해야 한다"고 판단했습니다. 임대주택을 집 개수에서 빼주는 규정은 1세대 1주택 비과세 혜택을 받는 사람에게만 적용되는 것이라는 것이죠. 다주택자 양도세 계산에서는 이 규정을 적용할 수 없다는 것입니다. 세법은 납세자에게 불리하게 확장해서 해석하면 안 된다는 원칙 (엄격해석의 원칙) 때문입니다.

핵심 정리

• 1세대 1주택 비과세 계산 시에는 임대주택을 집 개수에서 빼줍니다.
• 하지만 3주택 이상 다주택자의 양도세 계산 시에는 임대주택도 집 개수에 포함됩니다.

관련 법조항:

• 구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제89조 제3호, 제96조 제1항 제7호
• 구 소득세법 시행령(2003. 12. 30. 대통령령 제18173호로 개정되기 전의 것) 제162조의2 제5항
• 구 조세특례제한법(2005. 12. 31. 법률 제7839호로 개정되기 전의 것) 제97조 제2항

이 판례는 임대주택 투자를 고려하는 분들이 꼭 알아야 할 중요한 내용입니다. 다주택자 양도세 계산 시 임대주택도 주택 수에 포함된다는 점을 잊지 마시고, 세금 계획을 세우는 데 참고하시기 바랍니다.